中型开发商谋海外上市“境外上市不仅是为了融资，引入战略投资者还在于提高景瑞的经营管理能力，保证上市之后公司的持续增长。

“景瑞地产将在2008年完成海外上市。”景瑞地产(集团)总经理助理谢琨近日公布的上市计划表示，今年7月前确定战略投资者，2008年完成私募与IPO。

有这样想法的不仅仅是景瑞地产，上海三盛宏业投资集团、大连正源地产、广东龙光集团都将目光盯上了海外上市。

在景瑞地产抛出的境外上市的“一揽子”计划中，景瑞地产将确定投资者的时间线划在今年7月，这样的时间表也表明了景瑞地产的上市尚需时日。提前半年景瑞地产迫不及待地将上市的口号喊出来。

一种解释是，在银行信贷紧缩和房地产调控逐步深入的背景下，许多房地产企业明显感受到了资金压力，而绿城集团、世茂房地产、瑞安房地产等去年在资本市场的“完美一跳”也演绎为一种示范效应，这让许多在调控压力下极度渴望资金的中小型房地产企业看到了希望。

另外，一些中小型开发商图谋海外上市，以迅速扩大融资渠道，完成其跳跃式发展，从而实现跻身一线实力发展商阵容的梦想。

上市准备

景瑞地产(集团)并非藉藉无名之辈，这家公司刚刚于2006年12月20日由上海景瑞企业发展股份有限公司改名而来。景瑞地产自1993年起开发上海景瑞花园、虹口花园、花园城、徐汇新城，以及在售的超级大盘上海嘉城等近20个项目，累计开发面积约达200万平方米，总资产超过20亿元，位列房地产开发企业50强。

事实上，近两年来，低调潜行的景瑞地产一直在为上市计划未雨绸缪。据资料显示，截至目前，景瑞已在全国6个城市拥有土地储备5000亩左右，总规划建筑面积超过400万平方米。

而谢琨指出，“2007年景瑞的整体扩张速度也不会低于2006年，景瑞计划在上海再行拿地之举，并力求进入两个新的城市。”

看起来，景瑞地产的2007年将围绕上市这根主线转，据谢琨表示，景瑞地产2007年将目标瞄准成熟城市和区域，主要选择能够快速投入产出的项目，希望能为2008年的上市贡献净利润。

为使旗下如期贡献利润，以博得投资者的青睐，一个“2＋X”的区域布局轮廓已在景瑞地产的战略思路中日益明晰：长三角与京津环渤海湾地区为重点区域，而“X”则是指西安、重庆、成都、武汉等存在发展潜力的内地二线城市。

与景瑞类似的是，三盛宏业也在大举增加旗下土地储备和加快项目进程。上述知情人士告诉记者，三盛宏业目前在建项目就有17个之多，分布在广州、上海、杭州、合肥、嘉兴及舟山等地。

事实上，去年记者即从三盛宏业一位副总裁处获悉，三盛希望采取借壳的方式达到上市目的。但由于种种原因暂行搁置。

三盛曾计划“2007年底力争实现达到100亿元的销售目标”，而其现有的土地储备，已经基本可以支持这一目标。据悉，在调控重压下，三盛今年地产板块的销售额仍然达到30亿之巨。

因此，三盛有关人士对上市信心十足，“可以吸引投资者的方面，我们并不依赖土地储备的数字，仅将这几年的利润额反映在报表中就足够。”

资本魅力

中国指数研究院华东分院副院长陈晟表示，尽管上市并非惟一融资手段，但在上海，中等规模发展商如要在后调控时代可持续发展，上市融资是最有效也是最可行的手段之一。

在谢琨看来，“在新一轮预期的扩张之前，景瑞相对比较保守，财务杠杆没有用足。”

而自1993年起，景瑞已经在沪开发花园城、徐汇新城，以及在售的超级大盘上海嘉城等近20个项目，累计开发面积约达200万平方米，总资产超过20亿元。

“境外上市不仅是为了融资，引入战略投资者还在于提高景瑞的经营管理能力，保证上市之后公司的持续增长。”景瑞地产品牌总监易炳顺这样表述景瑞上市的目的。而谢琨还透露，“目前与投行的合作将主要着手于在上市之前完成私募，私募基金也将可能与景瑞现有项目合作。”

上海另一家中等规模的开发商三盛宏业投资集团的上市进程，也许会比景瑞抢先一步。知情人士透露，其赴港上市的时间已定在2006年7月左右，目前已经和上市保荐人摩根士丹利签订相关协议，并完成了上市前的审计工作。

2006年12月25日，中远国际(0517.HK)也传出计划分拆中远房地产在香港上市的消息。“近期已在港上市的内地地产股板块纷纷上扬，是促进中远加快上市计划的推动力”，华泰证券一位分析师指出，内地地产股中一些个股涨幅惊人，去年7月才挂牌上市的富力地产(2777.HK)至今已上涨近3倍。中国海外(0688.HK)、越秀投资(0123.HK)及去年上市的雅居乐(3383.HK)等股价也翻了一倍。

在利好刺激下，越来越多的地产企业想要搭上上市的跳板，如果景瑞、三盛宏业和中远等成功上市，可能会带动新一轮内地房企上市热潮。

那么，究竟什么才是成功吸引投资者的首要动力所在？ING亚太区总裁Robert Lie在接受记者采访时曾明确表示，“打算上市的企业要有透明的运作机制和清晰的战略发展规划。”可以想见，战略投资者所看好的，只有成长性好的企业和前景好的项目，给予其有吸引力的回报率和合理的风险是先决条件。

“对国内房企来说，获得海外基金的资金用以‘解渴’并不容易。”在复地集团总裁范伟看来，“只有具备了资产高速运转、股本回报率高、足量的土地储备、稳定持续的盈利能力、管理团队的能力和素质等投资者看重的核心要素，才有可能真正与国外资本对接。”