秋实

　　10月29日，万科在北京举办的“人居建筑与可持续发展论坛”上，万科董事会主席王石就房地产上市公司融资加快，高价拿地是否涉嫌垄断等热点话题作了正面回应。

　　他表示，目前房地产行业的资源——无论是资金还是土地——向上市公司集中是一个事实，也是未来的趋势。但这既符合国家利益，也符合公众利益。房地产行业资源向上市公司集中，有利于保护购房者利益、防范金融风险、盘活存量土地，利国利民。

　　上市公司市场份额增加

　　有利于保护购房者

　　面对当下，有舆论指出，房地产业是否已经出现寡头垄断的说法，王石分析说，寡头市场一般来说至少应该具备两个特征：一是少数企业占据了行业绝大多数份额，比如说，前三名占了50％以上。另一个是，这个行业有进入壁垒，别人不能随意加入，这些少数企业就不怕竞争，他们有操纵市场价格的能力。

　　那么中国内地房地产行业现在是什么情况呢？首先，它的集中度非常低，不仅不是太集中，恰好相反，是过于分散。中国内地一直有几万家房地产公司，多时五六万家，少时也有三四万家。

　　对比一下2006年中国内地和美国的数据，就能发现：2006年中国市场份额最高的是万科，占有率却只有1.25%，美国第一名则是4.9%。事实上，中国内地前五大开发企业加起来的市场份额也不到5％，但美国是17％。

　　与香港相比，差距就更明显了。2003年，中国香港前十大开发企业的市场占有率是80％，前三名则超过了50％。当然，你可以说香港只是一个城市，与内地没有可比性，但是美国同样是领土辽阔的国家，应该具有可比性。

　　在列举了一系列数据之后，王石进一步强调说，中国内地房地产业目前的集中度确实不够合理。中国内地几万家房地产公司中只有少数企业在走长期经营的品牌路线，并且其中主要是上市公司。房子是一种需要使用几十年以上的产品，只有走品牌路线的公司才能在售后做到长期负责。上市公司的市场份额增加，有利于保护购房者的权益。

　　同时，房地产上市公司也为中小股民提供了分享行业发展收益的机会。王石表示，万科的股权比较分散，现有70多万股东，这还不包括通过基金间接持有万科股票的更多中小投资者。万科管理层占有公司股份的比例很小，2006年之前只有万分之三，股权激励之后也还是不到百分之一。所以万科向社会增发股票，资源向万科这样的公众公司集中，实际上是让更多的中小投资者可以分享这个行业的红利。

　　万科再融资并不为圈地

　　对于上市公司在大笔融资之后，很快征战土地市场，推高地价且是否涉嫌囤积土地这一敏感话题时，王石再一次强调说，由于监管和披露的要求，上市公司的透明度、规范程度较高，房地产公司上市后，负债率一般都明显下降。因此，资金向上市公司集中，有利于防范金融风险。此外，上市公司的周转率比非上市公司快很多，资金和土地资源向上市公司集中，有助于将土地快速转化为住房，增加市场供应、稳定房价。

　　以万科为例，近年来一半以上的资源获取是盘活存量土地，而且万科从获得土地到供应房子只要9到12个月时间，比行业平均水平差不多快一倍。不仅如此，万科最近几年来获取的土地，一半以上是盘活的存量土地。

　　从2004年开始，万科每一年年底持有的土地都略微低于未来两年的开工量。今年9月底，万科持有的土地建筑面积是1653万平方米，而万科明年的开工量将超过1000万平方米。他说，万科不是没有能力去获取更多的土地，而是因为觉得目前这个数量刚刚好。

　　房地产究竟有无暴利

　　王石承认，万科今年前9个月与去年同期相比，其新盘销售均价提高了约27％，但他同时强调，毛利率只上升了1.7个百分点。他解释说，这部分是因为装修房比例的上升，以及每平方米楼盘销售价格里所包含的税金也从去年的400多元上升到目前的1100多元，增幅超过150％。

　　从上市公司各个行业对比的情况来看，房地产行业的平均利润率确实比较高，2006年达到了11.4％，而制造业只有4％。但是，两个行业的资本回报相差不多。净资产收益率房地产行业大约10％多，而制造业是9％多。这主要还是因为房地产业占压的资金比较多，周转比较慢。因此，至少从上市公司的情况来看，房地产业并不是暴利行业。

　　在地产行业的大型上市公司中，万科的毛利率、净利率始终较低。但万科的净资产收益率不低，这主要是通过快速周转实现的。

　　王石进一步解释了万科的这种快速开发策略。他说，万科一直坚决反对囤地、反对捂盘。在一个房价、地价向上的市场里面，囤地、捂盘可能确实提高了利润率，但同时降低了周转率。万科走的是快速开发的路子，这样利润率可能低一点，但是资产回报率却更高。

　　而在论坛的开幕词中，万科总裁郁亮也表示，万科一直坚持快速销售的经营策略，今年前三季度销售量已经达到441万平方米，销售金额达到368亿元，既实现了自身的良好业绩，也为增加市场供应做出了一定贡献。郁亮认为，通过快速周转，像万科这样不囤地、不捂盘的住宅企业，可以实现更高的资产回报率，而且并不会影响公司的未来成长。