远洋地产：地产红筹IPO

　　王芳洁

　　10月26日，刚刚在香港上市的远洋地产(3377.HK)第一次公告了新的业务增长。公司已通过两家全资子公司，以人民币21.5亿元的价格收购青岛颐中房地产开发有限公司的全部股权。目前，青岛颐中公司共拥有土地储备约118万平方米。

　　如此大单的收购，距离远洋地产挂牌上市尚不足一个月，9月28日，远洋地产在香港挂牌，募集资金超过119亿港元。成为今年热门的红筹房企IPO。

　　相信上市为远洋地产的快速起航奠定了丰厚的资金基础。

　　央企“联姻”

　　9月28日，代号为“海鸥计划”的远洋地产改制上市项目终于抵达了彼岸。当日，远洋地产的开盘价格即达到了10.8港元/股，高出7.7港元招股价40%。

　　外界在表述远洋地产上市时，除采用IPO这类名词外，还使用了分拆上市的说法。

　　为何如此？远洋地产的前身为中远房地产开发有限公司，为中远集团于1993年成立的全资子公司。

　　1997年前后，中远房地产开始涉猎经营性地产开发。2002年，公司进行资产重组，中化集团以3.757亿元入股。从此中远和中化各持远洋地产50%股份。

　　次年3月，远洋地产再次重组，中远国际的全资子公司颖博、天津中远、中化全资子公司立丰实业、中国经贸信托公司，以及独立第三方繁荣集团分别通过收购母公司股份和增资扩股的方式成为远洋地产股东，自此，远洋地产成为了中外合资经营企业。

　　2004年8月，中化集团旗下WCI收购了繁荣集团所持远洋地产的12%股权，WCI后被悦鹰收购。次年9月，中化集团旗下方兴地产又收购了立丰实业所持的17%股权。

　　及至2006年1月1日，中远集团、中化集团以及悦鹰分别拥有远洋地产44%、44%以及12%的股份。

　　到了该年9月，中远集团又将其分散于各子公司的远洋地产股份集中合并在香港上市公司中远国际旗下，此举拉开了远洋地产登陆港股的大幕。通过前不久的一系列动作，远洋地产的所有股东将股份合并于耀胜公司之中。而后，通过换股，为远洋地产的上市铺平了道路。

　　由以上资本运作可见，远洋地产由中远集团孕育，又是中远集团与中化集团“联姻”的产物，具有根深蒂固的国有背景。远洋地产的上市，则是今年以来难得一见的红筹地产股的IPO。

　　植根首都

　　实际上，除了红筹地产股的特点外，在今年登陆香港股市的内地地产公司中，远洋地产算是中规中矩的一位。其上市时的860万平方米土地储备并不是最多的一家，119亿港元的募集资金规模也不是最大的一家。

　　或因如此，远洋地产曾反复强调其是北京在售房屋面积规模最大的一家企业。这句话十分微妙，既奠定了远洋地产北京老大的地位，又给予这个老大定义——北京房地产公司。

　　远洋地产为何要将自己定位为北京房地产公司呢？一方面，也许是从北京公司的角度来看，第一的光环十分喜人。另一方面，确实，在相当长的一段时间里，远洋地产并没有扬帆起航。据统计自涉及商业地产开发以来，远洋地产完成开发项目的建筑面积总计为228.3008万平方米。

　　按照远洋地产公司的介绍，公司目前除了北京外，还在天津、大连、沈阳等地拥有项目。但是自1997年至今，远洋地产尚未有一处外地项目交付使用。

　　谋求全国

　　在上市之前，远洋地产的招股规模一变再变，从最初的39亿港元到78亿港元左右，最终又将目标资金锁定在119亿港元。

　　为远洋地产不断扩大融资规模作为支持的是其短期内膨胀的土地储备。2006年初，远洋地产土地储备约400万平方米；2006年底，远洋地产总裁李明表示公司土地储备达到500万平方米；2007年9月，远洋地产公布的初步招股文件中表明，公司土地储备已近860万平方米。

　　除土地储备外，远洋地产的各项业务指标也正经历着高增长。每年开发楼盘面积达300万~350万平方米，竣工面积达到100万~130万平方米，销售额达到60亿~70亿元。

　　2006年度远洋地产盈利为5.704亿元，升52.4%。如果计入物业重估在内，2007年度盈利为16.33亿元；如果不计物业重估，盈利为14.53亿元。

　　中银证券研究报告则指出，远洋地产今、明两年竣工建筑面积将达到73.1万平方米和91.9万平方米，增长率分别为62%和26%，而纯利润则会分别上升152%和44%。今年远洋地产预计实现利润14.4亿元，明年这一数据将达到20.73亿元。

　　另外，为实现上市目标，远洋地产自2005年起将公司的经营性物业与出售型物业比重定为2：8，但截止到 2007年7月31日，公司投资物业的收益仅占总收益的1.1%，而总收益的96.1%仍来自发展物业。

　　远洋地产在其招股书中所言：“我们计划通过策略性扩大土地储备，提高品牌知名度及继续注重高品质的客户服务，保持在北京的领先地位，同时，我们计划尽量于中国其他高速发展地区沿用过往在北京的成功手法，继续加强与地方政府的合作关系，并物色当地策略伙伴建立合作关系。通过上述努力，相信我们能抓住中国其他地区的发展机会，扩大收入来源”。

　　不足一个月内，远洋地产大举收获118万平方米土地储备，并又将旗帜插入一新的二线重点城市——青岛，这正印证了其在招股书上表现的雄心。

　　●基本数据

　　上市公司：远洋地产控股有限公司

　　上市代码：3377.HK

　　上市时间：9月28日

　　上市地点：香港交易所

　　招股价区间：6.45～7.7港元/股

　　招股数：15.512亿股

　　募集资金119.44亿港元

　　联席保荐人：高盛(亚洲)有限责任公司、摩根士丹利亚洲有限公司

　　联席账簿管理人：高盛(亚洲)有限责任公司、摩根士丹利亚洲有限公司、中银国际