北京报道 本报记者 杨杨

　　也许是无心插柳。但艾威集团(Avenue Capital)与21世纪中国不动产的资本婚姻确实避开了多一个婆婆的监管。

　　10月22日，21世纪中国不动产宣布与美国艾威基金完成5200万美元的新一轮融资。这家总部位于美国纽约、管理着186亿美元资金的国际PE机构由此成为21世纪中国不动产的第三大股东。此前的2005年12月19日，高盛集团旗下全资子公司高盛战略投资(亚洲)公司以2200万美元代价换取了21世纪中国不动产第二大股东的名分。

　　时隔半个月后，国家发改委和商务部就联合发布了《外商投资产业指导目录(2007年修订)》。其中规定，12月1日起，不再鼓励外资在内地房地产行业的任何投资行为，更是首次限制外资进入内地房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司。

　　先行一月，21世纪中国不动产与艾威的这笔内地房地产经纪行业迄今为止最大一笔国际私募融资，躲过了商务部的审查甚至夭折的命运。

　　但这个交易的双方并不认为，这是一个刻意的安排。中国房地产领域，无论是一级市场还是二级市场，一直“都受到外资追捧”。而此次交易的独家财务顾问，华兴资本执行董事容敬思也指出，“和21世纪中国不动产最初接触时，他们就已经有融资计划了。”此次融资所得的5200万美元将在未来几年，被21世纪中国不动产公司用于在国内各大城市建立60个区域分部，拓展4000家加盟店以及培训30000名经纪人。

　　“这是一家轻资产公司”

　　时间回到4个多月以前。

　　21世纪中国不动产副董事长卢航说。在这之前，华兴资本已经把一批投资人拒之门外了。“都是外资基金，是和艾威同一规模的PE(Private Equity，私募股权投资，以下简称PE)或者投资银行的直接投资部”。而整个交易从接触到最后完成，前后只用了3个月时间。

　　21世纪这个品牌早在30多年前在美国起家，目前是美国最大的二手房中介机构，其房地产交易额的85%都来自二手房业务。“外资基金中如今主事的那批人，都很熟悉这种商业模式，甚至都是伴着这种模式成长起来的。因此不用太费口舌。”

　　华兴资本CEO包凡则指出，像21世纪中国不动产这样的房产服务企业会受到PE关注，很大一部分原因，是“他们是轻资产公司”，一方面比较容易看清楚，另一方面它们能够实现比较快的发展。

　　这类“轻资产公司”，最关键的就是“管理”。“很多同类企业都死于管理上的问题。”业内人士指出，最明显的就是挪用客户现金流，买地、炒房或者其它。近期，深圳中天置地老板携上亿客户资金出逃。而形成对比的是，“我们很早就实行资金专用账户”，卢航说。通过其自身开发的系统，“每天每家店都做了什么样的业务，佣金到底有多少，在21世纪中国不动产的高管脑子里都有个数。”投资方人士称，是否有挪用资金通过流程就能监测出来。

　　从进入中国的第二年起，21世纪中国不动产“前后花了2000万人民币”自己做了一套系统。最初他们也引进了美国的系统，但却因此有了6个月非常惨痛的教训。“地域不同，交易流程、控制节点以及最复杂的佣金计算都有所不同。”

　　21世纪中国不动产所做的所谓“本地化”，正是PE投资人看这种连锁性的商业模式时特别关注的。“全球性的品牌，一定要落地才可能实现在本地的发展。”根据中国的市场环境，“我们一开始就要求加盟区域至少有1000万的注册资金，而门店必须要有50万的注册资金。”卢航说，加高加盟门槛，可以加大违规的成本。这种做法在最初几年受到了嘲讽，“做房虫，还要那么多钱？”

　　但21世纪中国不动产一直很坚持，包括坚持和一个区域内最大的公司合作。若对方要实现和21世纪中国不动产的合作，还必须“成立一个单独的团队，和原来集团之间分隔开”，以保证不受到集团原有问题的牵扯。“第一个进入的是厦门，和合作伙伴的谈判前后整整花了9个月的时间。”

　　“他们很清楚自己要做什么”

　　“第一次见面的时候，他们就给了我很大的震撼。”容敬思和最后的投资人都这么觉得。21世纪中国不动产两位创始人，“无论你问他们多么细节的问题，无论是管理的还是监管方面的，他们都对答如流。”而关键是他们对公司未来发展的方向、未来需要花多少钱、可能会碰到怎样的风险，“都有很清楚地认识”。

　　2000年，“当年中国加入WTO，以及房改”，让21世纪中国不动产董事长张东纯意识到“中国的二手房市场是个很大的机会”，此前中国人的房屋都是国有的，自此开始进入私有产权阶段，可以自由买卖了。于是他们毅然把21世纪不动产的模式带回国内，最初启动的几百万美元“是公司的自有资金“。

　　21世纪中国不动产前几年“一直专注做特许”。“在2005年引进高盛之前，陆陆续续一直有外资投资人接触我们，但我们都婉拒了。”卢航说。原因是不想融资。“做加盟，在总部层面，资金压力并不大。”另一方面，“零零散散几百万美元的投资我们不想要，也想找一个好一点的投资人。”董事长张东纯在美国期间，就是做投资的，“IT领域、房地产领域都有所涉及”，深刻明白一个好的投资人应该是企业的伙伴而不单纯是股东。

　　直到他们的全国网络在2005年间达到了六七百家，“需要在一线城市加大布局时”，他们才决定引进投资人。“当时跟高盛接触，是希望能通过他们找到合适的投资人。”卢航说。结果到最后，高盛自己变成了投资人，“作出这个决定前后也不过四五个月”。

　　高盛后来也确实显示了自己的价值。投资后不久就碰到房地产的宏观调控，“首先是给予了很好的现金流支持”。更重要的是，“他们认为中国房地产市场震动周期在1-2年，应该趁着市场低潮加快步伐。”卢航说，市场低迷时可能是扩张的好时机。但他也指出，21世纪中国不动产不会一味贪快，否则反而会加重管理压力。当年在上海并购博邦地产，虽然当时门店并不多，但“口碑好，公司的治理结构也好。”事实上，“我们偏向于找到一个优秀的团队，给他增长的空间”。博邦地产的并购案例便是公司管理层这种理念的一个很好的例子。

　　在经过高盛之后，21世纪中国不动产更偏向于“找一个对自己有帮助的”投资人。实际上，当时参与竞争的10家投资机构，“出价都差不多”。最后与艾威的结合，重要的是彼此能各取所需。“艾威在中国此前有做大量的不良资产处置，而房地产是不良资产中重要的组成。”业内人士指出，不良资产处置需要有一个便利的处置网络。21世纪中国不动产遍布全国的门店网络就是艾威所需要的，21世纪中国不动产也可以借由处置不良资产发展自己的业务。“很多作为不良资产的二手房，处置起来可能需要第三方的金融支持。”而这也是21世纪中国不动产想要做的金融服务业务。“不良资产处置”比较分散、法律障碍也是他们的机会。

　　“投资于服务细分市场”

　　尽管有限外令，但业内人士认为外资对中国房地产市场的热情恐怕很难消减。“开发这一块，过热、泡沫都已经说得很多了，但仍然有大量的外资在看。”上述人士指出，而服务这一块市场需求也会相当大。有人用这样的例子来说明中国房地产服务市场的逐渐发展，开发商手里的房东名册在市场上可以卖到2000块，物业版的可以卖到2万，而房地产中介手里的版本“就是有市无价的”。

　　“其中包括了一手房、二手房以及相关服务。”以二手房市场论，21世纪中国不动产副董事长卢航就指出，在美国二手房与一手房的交易数量是8:1，而在中国这一数字仅为0.66:1，“如果从这个角度看，中国的二房手市场还相处在婴儿期，从大势上看还有很大的发展空间。”

　　况且，“中国的房地产服务市场正处于细分的阶段。”华兴资本CEO包凡指出。不稳定状态，就意味着机会。

　　但相对于一手房市场，大部分人认为中国房地产服务市场的投资机会，主要还是会在“二手房市场”。卢航指出，大部分内资房地产中介机构思维活跃，“租房、限时销售等概念都是他们创出来的”。但最后还是要“回归核心”。面向消费者的二手房服务市场，“还有很多机会”，包凡说，他们会关注房贷中介、物业管理、房屋租赁等多个领域。

　　“一手房市场虽然还有一些空间，但是从长远看，问题很多。”包凡说，如果市场火起来，“没有一手房中介，房子也同样卖得掉。”而随着开发商地不断成熟，大的开发商手里也会沉淀大量的客户资源，他们完全有能力撇开中介服务卖房子。现实情况也如此，“房地产服务中介最早大多集中在新楼盘代理领域里。”当时很多新项目是由中小开发商做的。但随着开发商越来越大，这类机构的业绩和数量也在下滑，“他们做的更像是顾问服务。”卢航说，这类机构的规模很少能超过1亿元的。

　　“一方面是国家政策限制外资对房地产市场的投资，而另一方则是国内开发商、服务商都有很强的融资需求。”华兴资本的执行董事容敬思说，他们正在想是否可以为解决这对矛盾做些工作。“这是一个机会。”而他们的解决对策，是和国内目前正热闹的人民币基金合作。

　　但问题是，国内鲜有有房地产领域投资经验的人民币基金。