商业地产商“异动”

　　苏州报道

　　本报记者 田新杰

　　当前老潘的“百日剧变论”等诸多令人打冷颤的论调，更多的是指向了住宅开发商，而这个时候，商业地产商又在做什么呢？

　　“今年是商业地产商谋求资本市场收获的好时机。”作为江苏业内商业地产商的“龙头老大”，圆融集团董事长赵志松日前在接受本报记者独家专访时坦言，圆融在经过了前几年蓄势后，今年将实现走出江苏市场、在全国重点区域布点的目标，与此同时，圆融国内A股IPO的前期工作也已经展开。

　　商业地产商壮大“典型路径”

　　“圆融集团通过几大优质商业地产项目的运作及前几年壮大实力，在苏州乃至江苏当地，已经成为商业地产的领跑者。”赵志松毫不回避圆融今后的“野心”：但圆融也到了发展的瓶颈口，从发展区域和资本等各个层面需要新的突破。

　　记者了解到，圆融集团前身为苏州工业园区城市发展有限公司，增资更名成立于2005年9月，为苏州工业园区管理委员会直属注册资金25亿元的超大型国有企业，经过两年多的发展现已开发和运营的商业地产项目十余个，总运营体量超过120万平方米。

　　圆融集团下设圆融阳澄半岛开发有限公司、圆融商业物业管理有限公司等子公司。目前正致力于苏州新CBD内多个核心商业地产项目的开发建设。同时，集团还在进行22.4平方公里阳澄湖国际休闲旅游度假区的规划和开发。

　　一位苏州业内人士如此评价，“圆融的项目在当地具有代表性和知名度，几乎代表了苏州本地商业开发商项目运作的最高水平。但如何走出江苏、跻身全国一线商业地产商行列，则是圆融壮大的第一个门槛。”

　　“我们是100%的国资企业，但也是100%的市场化国企。”赵志松表示，由于苏州工业园区本身的开放性特点，圆融虽然是纯国资背景，但并没有像其他许多国资房企可以享受一些“特权和便利”。

　　据记者掌握的资料，圆融集团创办至今的所有土地均通过公开招拍挂渠道获取，完全参与市场化竞争。

　　目前，与圆融集团同为园区直属的国资房企还有建屋和置地两家，以住宅开发为主。

　　基于这样的背景，圆融集团首先确定了国内A股IPO上市的目标，并已展开各项前期工作，包括寻找合适的券商、引入战略投资者等等。

　　记者了解到，圆融集团对引入战略投资者不希望仅仅是走程序，而是选择能对圆融自身的品牌、发展起到推动作用的伙伴，非纯粹的财务投资者。目前已经开始接触潜在的目标伙伴。

　　“合作的方式上，在股权转让、共同成立项目公司以及物业的经营合作等三个层面都会涉及，前提是不影响圆融自身的稳定发展及品牌建设。”赵志松透露。

　　这一条此前被众多国内住宅开发商不断实践的“典型路径”，如今也被商业地产商如法炮制。前景如何？

　“以逸待劳”

　　赵志松坦言，在作出圆融接下来这一战略时所考虑的第一个问题就是“量力而行”。

　　“圆融在前几年已经成功运作了几个大型房地产商业项目，目前已经进入相对稳定的持有经营期，租金回报稳定。在这些项目中，除了大部分长期持有的经营性物业外，当时也通过小部分出售型物业，例如写字楼等物业的销售，已经基本回笼了项目资金。”

　　记者从圆融集团内部人士处获悉，目前圆融的资金来源主要依靠资本金、银行贷款和租售收入，相对单一，但还算稳定。和目前出现资金危机的住宅开发商相比，圆融目前相对较小的土地储备，是一大优势。

　　圆融目前在江苏已经仅剩少数几块土地，总建筑面积约为50万平方米，手头资金则相对充裕。赵志松解释，前两年，我们想拿地，但不想接最后一棒，所以一直没有大手笔购地，现在看来，“调整也是一种机会。”

　　圆融今年计划用至少约10亿的资金，在江苏以外区域购地。并不局限于长三角，目前重点考虑的城市包括与苏州市场特点相近的天津等地，比如天津生态城，目前已经有合作伙伴在目标区域进行接触。

　　据了解，圆融手头持有型物业的经营回报率约为15%，并呈现每年上升的趋势，个别优质项目回报率将超过50%。而在接下来的扩展中，圆融的主体思路还将是持有出租为主，极小部分适合出售的物业用以回笼资金。