打造产业新优势 再创国商新辉煌——深国商总经理宋胜军、副总周猛访谈
录入日期：2005年11月29日
出处：证券时报
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□本报记者 邓常青
深国商的昨日是辉煌的，曾经享有着“国门第一商”的美誉，但随着商业竞争环境不断发生变化，公司主业传统百货的原有业态已不可适应现代商业的发展；今日的深国商则在思考并已开始了新的行动，公司将如何打造新的核心竞争力？如何在明日再次缔造一个“辉煌的国商”？带着这些问题，记者采访了公司总经理宋胜军和副总周猛。
发展战略：主辅产业双剑合璧
（以商业地产为核心，是因为深国商在商业和地产有着深厚的积累和沉淀，以林业为辅助性产业，是公司构造竞争性产业和非竞争性产业并举的战略）
明日梦想的实现首先要有正确的战略指引方向。而据记者了解，深国商经过反复的酝酿和论证，目前已经制定了清晰坚定的发展战略，这就是：以商业地产为核心，形成一个完整的产业价值链，林业作为辅助性产业，为公司提供稳定的现金流。
以商业地产为核心，那是因为深国商在商业和地产方面有着深厚的积累和沉淀。总经理宋胜军表示，深国商从1983年创建深圳市国际商场起，经过二十多年的经营和发展，公司积累了丰富的零售业经营管理经验，拥有基础广泛的客户资源和良好的商业品牌；同时，公司的控股子公司深圳融发投资有限公司多年来从事房地产开发建设，也积累了大量的房地产项目运作经营以及物业管理经验。
“因此，深国商确立以商业地产为主的发展战略，可以将我们在商业领域和地产领域多年来积累的经验和资源整合在一起，一方面我们能够准确地把握市场和需求，另一方面我们更加关注建筑细节，两个产业的衔接互补将极大地提升公司的核心竞争力。”对此，宋胜军显得很有信心。
“晶岛项目是我们商业地产的一个王牌项目，这个项目受到了深圳市政府大力支持，如果项目获得成功，我们将以此为模板，在内外环境允许的条件下，逐步将晶岛模式复制到内地。”副总周猛补充表示。
以林业作为辅助性产业，则是有着更长远和更周到的思考。周猛向记者解释：深国商的主业都是竞争性行业，近几年随着经济的发展，国际国内以及深圳本地的竞争日益激烈，我们深感要长期保持领先的地位压力很大；且由于这些行业生命周期的原因，企业在经营中不可避免的会遇到高潮和低谷，当遇到低谷时就更需要其他的收入来源支撑企业的经营和发展，出于这样的考虑，公司积极寻找可持续发展的行业，以提供稳定的收入。
而林业则正好是符合公司战略选择的合适产业。林业是资源性行业，被称为绿色银行，近年国内木材消耗量的一半依赖于进口，从长远看，木材原料市场仍将严重供不应求，因此发展林业有着良好的前景，可以给企业打造稳定的现金流，为公司带来社会效益和经济效益。
对于深国商现处的阶段，宋胜军认为，公司正处于重要的转型期，目前晶岛项目和林业种植计划正在稳步推进，同时公司通过盘活一些土地等存量资产，筹集项目资金，并显著改善了今年的经营利润，按照公司的规划，明年将是深国商转型的最后一年，明年年末，晶岛项目将开始为公司提供持续丰厚的回报，因此公司目前遇到的一些困难，都是暂时的困难，是发展过程中的困难。
商业地产：晶岛项目值得期待
（晶岛项目具有优异的先天优势和独特的市场定位，该项目的成功运作将给公司带来丰厚的利润；而公司现有商业物业的增值将增加公司的实际价值）
晶岛项目是深国商精心筹备多年的商业翻身项目，国商人对该项目寄望甚大，实际上，不光是国商人，很多深圳市民在参观中心区规划设计展览时都对这个下沉式商业中心饶有兴趣，可以说，晶岛项目的建成是深国商在传统商业转型的成功，是传统行业在白热化的竞争中如何立足的一个重大举措。
晶岛项目位于深圳中心区的核心地段，其地理位置的优势实在是不可多得。宋胜军向记者介绍，中心区是深圳唯一一次商业规划的片区，区内五星级酒店林立、高档写字楼环绕，拥有极高的人气和商业价值。项目紧邻会展中心，将受益于会展经济和巨大的人流效应；地处地铁交汇站，是通往会展中心、周边酒店及公交枢纽站的必经之路；项目北面座落一个7000平方米的公交站，可容纳接近20条公交线路，是深圳最大的与国际接轨的公交站；同时紧靠两条城市主干道，可以通过城市主干道快速到达深圳各主要口岸。这些都使晶岛项目具有极大的先天优势。
记者从公司一份晶岛项目资料中看到这样的一组数据，中心区内的人流构成如下：会展客流量每年达到800-1000万人次；如地铁一号线、四号线完全建成，则此地铁交汇处客流量每日高达50多万人次；公交站客流量每日也有12万人次，而CBD常驻人口则为20多万。
深国商如何给晶岛定位，以更好发挥其先天优势，同时避免行业的同质化竞争呢？公司经过反复的论证比较，目前的方案已经相当成熟。周猛告诉记者，晶岛采用的是一流的设计和一流的招商，由国际一流的美国RTKL设计公司负责建筑设计，由政府聘请日本株式会社负责景观设计；而在招商方面，晶岛项目将以高档次的商品和高质量的服务引领深圳高品味的消费，从而成为深圳商业的新景标。
在国商人的眼里，晶岛项目绝不仅仅是一个高档购物和娱乐的场所，同时更加是一个体验和艺术的场所，是一个感受潮流的动感场所。除了更多的融入娱乐元素外，晶岛也将是一个先进科技产品的展示场所，在内外建筑的每一个细节上都有艺术的表现，追求建筑与环境的融合，建筑与自然的融合，建筑与人文的融合。
晶岛项目预算总投资为8亿元，目前工程进展顺利，现已基本完成基坑的土方工程，预计明年6月份将封顶，在明年底有望开业。晶岛商业面积为8万平方米，地下车库设有约1000个车位。
对于晶岛项目的利润预测，公司出于商业秘密并没有做过多的透露，但据周猛表示，按照一些中立机构的评估，其每平方米的平均销售价格有望达到成本的2-3倍，公司将采取部分销售和部分租赁的收益方式；同时，随着深圳停车费用的上涨，公司的车库创造的收入也是相当的可观。可以预见，如果晶岛项目运转顺利，深国商将获得战略转型上的成功。
近年不少商业上市公司由于所在城市的发展，自有商业物业的市场价值大幅上升，远远超出了账面的价值，深国商的嘉宾商场经过多年的计提折旧，账面价值已接近为零，但其实际的市场价格却是相当的理想，公司表示，将力图通过合作或转向专业市场的方式发掘自有商业物业的价值。
林业大计：长期业绩的稳压器
（2005年公司在粤北地区大举圈地，在种植方面则采取逐年加码的方式，预计3－5年之后，林业将为公司提供收益并成为公司长期业绩的稳压器）
林业对于深国商而言是一个全新的行业，公司进入林业是深思熟虑而为之，记者在采访中也感觉到，公司领导对于林业产业已经是渐入角色。
宋胜军表示，国务院于2003年6月出台了《关于加快林业发展的决定》，鼓励各种社会主体跨所有制、跨行业、跨地区投资发展林业。由于我国目前仍是一个森林资源总量严重不足、林业资源缺乏的国家，全国的木材自给率仅为50％，国内木材消耗量的一半依赖于进口，而我国生产建设用材供求缺口巨大，到2015年将达到1.4―1.5亿立方米，木材原料市场供不应求，因此，公司发展林业项目前景看好。
按照深国商的初步测算，公司种植的速生丰产林一般5-6年即可砍伐，若以5年为一个轮伐期，在扣除成本及各项费用之后，一个轮伐期的资金回报率若按动态计算，可以达到每亩12%－13%，按静态计算每亩可以达到20%左右。“我们还计划在林业领域实行纵向一体化，发展木材深加工业，提高林木的附加价值，实际上，我们预计3－5年之后，林业就能为深国商提供收益并带来长期稳定的投资回报。”周猛向记者展示了林业的规划。
任何投资都有风险，关键是有无有效的控制风险措施。对此，周猛认为公司已经制订了比较完备的应对措施，包括以下几个方面：第一是上规模，降低成本，大力拓展林业种植面积；第二是选准切入点，做好育苗、试种工作；第三是科技种树，实行专家种树战略；与林业高等名校加强合作；第四是建立形式多样的融资渠道，如争取利用国内外生态扶持资金、中外合资、吸纳民间资本等；第五是强化管理，优化流程。
“粤北地区基本不会受台风影响，我们选择的树种，具有较强的抗病抗虫能力，通过加强现场管理，也能防止火灾发生。此外，公司还可以通过购买保险避险。因此，我们有信心有效地防止灾害的发生。”
据介绍，深国商已经和粤北山区几县签定了130万亩的山地租约，今年的种植面积为2万亩，目前林木长势喜人，2006年预计再种植5－7万亩，如此看来，深国商是要在林业产业中大干一场了。
未来业绩：有望实现步步高
（2005年公司通过盘活资产有望实现扭亏，2006年晶岛项目将产生效益，而股改后，外资成为第一大股东则给公司资本运作带来新的想象空间）
2004年深国商出现了一定程度的亏损，因此今年能否顺利实现扭亏受到了投资者极大的关注，对此，周猛坦言，从目前的情况来看，我们对于年内实现扭亏为盈非常有信心。
2005年，深国商抓紧了存量资产的盘活，通过转让龙岗中心城项目和合正锦湖苑的股权，不仅为公司带来了不错的投资收益，而且为公司提供了近2.7个亿的现金流，有效地支持了公司的顺利转型。
明年是深国商转型期的最后一年，公司的业绩仍有望实现好的增长，一些盈利能力差的业务得以剥离，存量资产的后继盘活仍有不错的空间，特别是在年底晶岛项目开业后，公司的盈利能力将得到实实在在的提高。
值得注意的是，深国商在股改实施后，特发集团将让出第一大股东的位置，而马来西亚和昌父子将成为公司新的大股东。虽然其目前对公司未来的经营尚无明确的说法，但周猛也表示，不排除这家外资股东会借助上市公司这个平台为跳板，进行新的资本运作。
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