时代周报记者 孙勇杰 发自石家庄

　　2008年，全国楼市一片唱衰之声，一向默默无闻的河北省房地产投资增速悄然攀升至全国第二。当年年底，河北房地产龙头企业卓达集团一度爆出“非法集资”风波。

　　半年来，卓达资金链条绷紧、面临拆东补西困境的流言，在当地不断流传出各种版本。

　　同一时间，卓达集团在个性总裁、曾经的河北首富—杨卓舒的主导下，高举逆势扩张的大旗，谋划着一个成为中国的“洛克菲勒集团”的宏大计划。

　　也许在一个预计总共投资超过2000亿元的项目之后，卓达集团的是非成败，将揭开谜底。

　　4月14日，卓达集团掌门人杨卓舒接受了时代周报记者独家专访。

　　4月11日，石家庄，一个柳絮纷飞的周末，这座内陆省会城市，惯常的节奏放慢了很多。然而，坐落在石家庄二环边上的卓达集团总部，售楼部的工作人员，依然在忙碌地推销着“6年白得一套房”最新策略。

　　去年年底，一度被媒体炒得沸沸扬扬的“非法集资”事件，似乎对卓达没有产生丝毫的影响。

　　是非法集资，还是民间融资

　　“民间融资的情况，各地都有，在浙江更为广泛，我们不认同非法集资的说法。”4月13日，卓达集团新闻发言人陈松说。

　　2008年12月，北京一家媒体发表了关于卓达集团涉嫌“非法集资”的报道，一度引起舆论强烈关注。

　　“卓达进行民间融资，不是从2008年才开始的，之前的几年，一直都是有的。”4月12日，石家庄当地媒体一资深记者说。据该记者介绍，卓达民间集资，给石家庄人留下印象，应该是在2005年，“最初的利率并不高，印象中仅比银行利息高些。”

　　随后，石家庄的地产商，很多都采用了民间集资的方式，筹集发展资金。据投资者报报道，2006年，“在石家庄许多居民小区，你可能随时都会碰到宣传集资项目的卓达销售人员。”集资最厉害的时候，卓达甚至在市内主要超市都布置了销售网点。这个说法，获得石家庄地产商以及当地居民的证实。

　　2005年、2006年，正是房价飙升的时候，当时卓达集团跟政府合作开发占地23万多平方米的星辰商业中心，从建设到销售都相当顺利。“2005年，星辰壹号90%多的住宅都销售一空。”4月13日，卓达集团传媒中心的李博说。

　　星辰商业中心，这个一度以石家庄市政府新址做出规划、卓达集团以负责出资建设而换取相对低价的项目，在当时进一步巩固了卓达在石家庄“城市运营商”的地位。

　　“被曝光‘非法集资’之前（2008年底），卓达在本地民众中一直享有不错口碑，所操作的项目，住宅质量也获得了住户的认可，从而也培养出了一部分稳定客户群。”4月12日，石家庄一地产资深人士说。

　　卓达积累起来的信誉，也是其进行民间融资的基础。

　　采访中，熟悉石家庄房产商和民间融资的记者介绍，卓达集团进行民间融资的中前期，在房地产业上升阶段，本息偿付相对比较正常，“即使在后期，高利率阶段，也有部分本息都是给予了偿付的”。

　　而在卓达新闻发言人的说法中，卓达集团的民间融资，都是给予了本息偿付的。“如果我们是骗钱的非法集资，卓达早就被群众围攻了。”4月13日，陈松说。

　　针对此前的媒体报道，陈松表示，相关报道中写的没有获得应得利益的民间融资者，“根本就是伪造，查无此人。”陈松也否认了卓达与政府关系密切的说法：“这些年河北、石家庄倒了那么多官员，我们要是跟他们关系密切，早被牵连进去了。”

　　“房地产商有人跟政府关系密切，但不是我。”4月14日，杨卓舒表示，卓达只是顺应经济发展规律，说不上沾政府官员的光，“以前还被他们坑过几十亿。”

　　“什么叫非法集资？像亿霖万亩大造林，那种自己没有钱，目的是为了圈钱的，才是非法集资，我们卓达是通过民间融资，让民众成为我们的合作者，共同出资建设了新的项目，我们获得了资金，他们获得了利益，怎么是非法集资呢？”4月14日，卓达内部人士跟时代周报记者闲聊中说，这是卓达集团对于被指非法集资的普遍看法。

　　4月13日，陈松表示，被媒体指责为“非法集资”以后，卓达集团已经停止了民间融资，“即使有不恰当之处，也是企业发展中曾出的问题。”

　　抄底起家的首富

　　杨卓舒的办公桌上，摆满了各式各样的驴子玩偶，跟整个房间风格不是很协调。

　　“我就是个倔强的驴总裁，半辈子都在为人拉磨，最终还要给人吃肉、喝汤。”4月14日深夜，杨卓舒对时代周报记者说。

　　在卓达员工眼里，曾经的河北首富、身家亿万的杨卓舒，一向就是个独辟蹊径的领导者。1993年以前，杨卓舒有着十多年的媒体从业经验，按照卓达员工的说法，杨卓舒选择做房地产业，跟他在媒体从业过程中对房地产有独到见解有很大关系。

　　媒体从业经历给杨卓舒留下很深的烙印，直到现在，杨卓舒依然习惯于下午三四点钟开始工作，直到凌晨，而且“对待媒体朋友一向不薄”。

　　 4月14日晚，灯光映射下，显得很疲惫的杨卓舒，也是在深夜接受了时代周报记者的独家采访。

　　“杨总喜欢直接向员工传达意见，开会经常都是几百号人参加，相当于一次演讲，每次都有专职速记员进行记录，员工有什么不明白，可以查他的讲话记录。”4月13日，卓达集团一名员工说。杨卓舒的演讲录，已经出了数本专辑，涉及经济、政治以及社会问题等，在卓达集团各个办公室，随处可见。

　　1993年，杨卓舒辞去报社工作，创立卓达房地产公司。“启动资金不超过5万元，向朋友借了辆车起家的。”一名卓达集团员工说，这是杨卓舒曾经提及的创业经历。

　　1993年，当时也是一次小的经济危机，国内也处于房改的前奏阶段。在绝大多数人还习惯于单位分房、单位集资房的时候，杨卓舒开始开发商品房。

　　“当时，现在卓达总部这一片，还都是玉米地，几乎是用可以忽略不计的地价，拿到了一块120多万平方米的建筑用地，建设了现在的卓达花园。”陈松说。

　　通过“易货”，先买了钢筋，等钢筋涨价了，跟别人换低价的水泥，等水泥价格高了，再换木材，杨卓舒逐渐积累了一些原材料。

　　以土地和建筑材料为抵押，获得部分资金，并借助媒体关系，赊账《石家庄日报》一个版的广告，杨卓舒建起了卓达花园。“70年不收物业费，水电费比市中心房子低10个百分点。”陈松说，利用地价低廉的优势，卓达迅速将卓达花园出售，获得充裕的资金。

　　2001年前后，又一场经济泡沫以后，在时任海南三亚市领导的一名河北籍官员牵线下，杨卓舒在满地烂尾楼的三亚，拿下了40万平方米的土地。

　　“不说现在房子销售获得的利润，地价已经上涨了10倍（当时28万元一亩，现在300万元以上）。”曾在三亚工作一年的卓达员工李博说。

　　1993年、2001年，杨卓舒两次“逆势抄底”的成功，让其一度成为河北省首富，也让“逆势扩张”成为杨卓舒房地产经营的核心理念之一。

　　2008年前后，在经济危机背景下，杨卓舒决定在石家庄继续建设太阳城等大项目，并在天津、山东等地拿下惊人的土地储备，与其之前的成功经验有必然的联系。

　　是让利客户，还是急于套现

　　“卓达目前在石家庄的两个城中村改造期房项目，一个在跃进路，一个在桃园街，2860元一平方米，已经预售出了不少。”4月12日，石家庄地产业一资深人士表示，这是石家庄“三年大变样”5个城中村改造项目中的2个。

　　上述人士表示，目前石家庄房价每平方米均价在4000元左右，卓达这样的低价预售，有可能是急需资金，套取现金，当时流传这是卓达“拆东墙补西墙”的办法。

　　按照现在相关规定，房产交易开发商至少要在开发项目建设工程完成三分之二以后，才可以签订相关产权合同。“像卓达这样，开工前低价预售，房子什么时候能交付不好说，有传闻要4年以后。”当地一名房产商说。

　　4月13日，陈松表示，这只是卓达让利客户、跟客户合作建房的一种方式。

　　“不是所有的房子都是这样的，只是部分这样，我们是希望这样让利的方式，可以提高我们的资金使用效率。”陈松说，“这相当于卓达借了客户无息现金，可以投入急需的房产项目中，卓达获得更大利润，也让利于客户。”他还表示，交房时间不确定的时间差也就三四个月，不会出现数年的情况。

　　然而，在石家庄民间，对这种合作建房的风险性，依然存有质疑。同样招来疑问的还有卓达刚刚推出的“6年白得一套房”的项目。

　　据卓达销售人员介绍，这是一项卓达特别强调特色养老服务的一个购房项目，房子建设上充分考虑老年人生活的各方面硬件需要，同时，买房相当于买了一份养老保险，在六年内将会按照一定比例，逐年全部返还购房款。

　　关于这样全部返还购房款，卓达如何盈利的质疑，陈松表示，这个项目卓达已经做了7个月的试点，对运营模式已经有了成熟的经验。

　　“这个项目主要是在石家庄三环的太阳城拿出20万平方米的住宅面积操作，我们当然不会亏，原本在那里只能卖2300元一平方米的房子，我们卖到3200元一平方米，房价中我们已经得到了很高的利润。”陈松说。

　　陈松表示，在土地低价（太阳城项目平均每亩5万元）的前提下，卓达有足够的操作空间。“我们卖的房价高，前两年我们返还的，都是多出来的那份利润，而我们又获得资金，发展其他项目，两年后返还的部分，不过是我们投资获利以后给予客户的让利。”陈松还称，这个项目都是现房，客户买房的最坏结果不过是卓达无力返还，“但他们拿到房子，作为不动产，过些年总是会升值的。”

　　绷紧的资金链

　　“做房地产，主要就是两条，土地储备和资金流转，我们一向在资金流转速率上做得很紧凑。”4月13日，卓达集团传媒中心的李博说。

　　资金的高利用率，是杨卓舒从白手起家到一度成为河北首富的重要经验，也是2008年下半年出现资金链紧绷的潜在原因。

　　据公开资料，目前卓达集团储地面积达到1200万平方米，相当于石家庄年开发量的4倍。根据国家规定，土地开发商两年内不做开发，将会被收回，拥有1200万平方米土地储备的卓达，项目开发一直处于高速扩张的过程中。

　　有报道称，在2003年前后，卓达集团也曾尝试上市，最终功败垂成，这让杨卓舒一度非常讨厌股市。

　　4月14日，杨卓舒表示，卓达从没有尝试过上市，虽然自己很讨厌“黑社会一样搜刮百姓的股市”，但是，这并不表示以后卓达不会上市。

　　据《投资者报》报道，卓达集团跟大多数房地产公司一样，是在金融渠道融资不成的情况下，才一度被迫采取民间融资的方式。但是，这种说法，显然与卓达集团“让利客户”的解释有些差别。在采访中，卓达方面有意无意回避了资金链紧绷、资金紧张这样的字眼，他们更喜欢用的表述术语是“资金利用率”。

　　据当地跟卓达接触多年的资深记者称，去年，卓达集团经过三年多的接触，终于拿下山东文登一个号称需要投资2000多亿元的巨大项目之后，加剧了资金紧张的情况。采访中，杨卓舒否认了目前卓达资金困难的情况，但并不能消除外界关于卓达资金链绷紧的传言。一个事实是，去年年底，卓达集团曾经进行过一次股份制改造。据报道，在公司股份改造计划中，最基层的员工要拿出6万元现金，可以分到9万股，更加高级的员工需要掏出更加多的现金。

　　4月13日，卓达传媒中心的李博在太阳城项目驻地向时代周报记者证实，当时确实进行了一次员工入股，但很快一般员工都退出来了，一些高层现在还有些股份。“当时确实是公司缺钱了，不然不会动员员工救急。”李博说。

　　4月14日，杨卓舒没有提及资金链紧绷的问题，但是，他透露说，在国内外财团的有力支持下，卓达近日准备在重要项目所在地天津发行企业债券。

　　2000亿项目迷局

　　“卓达集团山东项目的规划总投资达2168亿元，这家民营房地产企业是否有实力推进？”4月8日，山东《经济导报》以这样的开头，报道了卓达集团在山东文登的项目。

　　据报道，卓达集团在山东文登的三个投资项目，文登卓达（张家埠）新港、中国先进技术装备园区和卓达.香水海项目，加上2月份刚刚宣布的“国际最大发动机基地”项目，总共投资需要2000多亿元。

　　“2000多亿绝对是不够的，我们要建的是一个能容纳30万人口，涵盖港口、工业基地以及住宅区的城市。”4月14日，杨卓舒说。在卓达员工的介绍中，这将是一个跟石家庄目前市区面积一样大小的城市项目，不仅是房地产，还涉及了机械制造、文化旅游等产业。

　　根据公开资料，目前国内房地产龙头万科手中不过才有200亿元现金。

　　2007年净资产达到200亿的卓达集团，能否支撑这样一个2000多亿以上的项目，曾遭遇外界舆论质疑。

　　“卓达在文登的投资项目，目前还仅是意向性的，所谓几百亿上千亿的投资规划也是卓达发布的，具体怎么运作不太清楚。”近日，文登市发展和改革局官员曾对媒体表示，这个事情“不太好说”。

　　针对质疑，4月14日，杨卓舒向时代周报记者表示，“卓达显然没有2000亿的资金，不可能都是卓达投入的资金”。

　　据杨卓舒介绍，卓达集团在这个项目中扮演的角色，只是一个资源整合者，打造一个国际化的港口和工业基地，创造一个平台，吸引大型钢厂、重型机械厂入驻，借此发展成一个配套的港口“卫星城市”。

　　“项目好，是不愁资金的，目前已经有国内外12家财团跟卓达联系，并有2家已经签订了协议。” 杨卓舒说，“国外财团对建设港口这样的项目很是热衷，他们都到当地做过考察，当场就有签约意向。”

　　针对国外财团在中国投资房地产多是“热钱”、具有很大金融风险的情况，杨卓舒回应称，山东文登的项目，是获得国家相关部门支持的，又是基础建设投入，跟热钱完全是两回事。

　　《经济导报》报道称，以发动机项目为例，卓达集团规划总投资600亿元，而集发动机总成和汽车零部件生产为一体的潍柴2008年销售收入才不过500亿元，而从5亿元增长到500亿元，潍柴用了10年时间。

　　“这使得没有任何发动机生产开发经验的卓达集团的发动机基地规划，显得更像是个遥远的‘梦’。”4月8日，《经济导报》的报道推测，卓达可能是通过这些项目作为噱头，实现新一轮的土地储备目的。

　　4月14日，杨卓舒否定了这种说法。“储地？两年不开发政府就要收回的，我们跑去文登给政府送钱了？” 杨卓舒说，他坚信5年内，这个规模巨大的城市运营计划肯定能够获得成功。

　　“山东文登这个项目，是百年卓达的基石，是卓达转型的目标。”陈松说。

　　然而，在外界眼里，目前仍是雾里看花的“2000亿项目”，有可能成为卓达和杨卓舒的生死线。