王芳艳每日经济新闻[2005-12-14]
欲成为“内地（房地产信托投资基金）REITs第一人”的大连万达集团董事长王健林，日前在上海举行的2005CCTV中国经济年度人物评选创新论坛上向《每日经济新闻》透露，不出意外的话，万达的REITs将在2个月内上市。此次发行将创下内地民企境外最大募资额的纪录。
上市在即
据《中国企业家》报道，万达与麦格理合资的REITs的招股文件获得香港联交所批准。之前，万达已对麦格理进行了一轮定向私募，以旗下商业地产与麦格理合资成立房地产投资管理公司的形式获得50亿元。按王健林的计划，万达现有的15个购物中心项目将被全部打包进入REITs，在香港联交所上市，获得80亿元左右的募集资金。
有消息称，今年9月初，王健林表示万达将与一家外资集团合作，于明年首季让旗下购物中心以REITs形式安排到香港或新加坡上市。
王健林在上述论坛上表示，由于正处于上市静默期，所以无法谈论并证实上述内容。但他强调：“第一步，我们会考虑把相对较差的购物中心打包进入REITs，未来则考虑将所有物业都装进去，这样能够节节升高。”
资料显示，截至2005年6月，万达已在19个城市开发21个购物中心，总面积300万平方米，其中开业12个，在建9个。万达的目标是，到2010年建设50个以上的购物中心，总面积700万-800万平方米，年租金收入50亿元以上。
“万达的租金十分稳定和有成长力。”王健林透露，明年万达还将新开工7个购物中心，按照万达首创的商业地产订单模式，各购物中心都将实行平均租金。比如，位于上海五角场附近的上海万达商业广场，月平均租金将超过100元/平方米，一年租金将达到3亿元。
目前，上海万达商业广场项目在建，预计明年下半年开业。王健林放言，这将是上海最大的商业中心，并将成为主力店业态最多的购物中心———超过10个主力店，包括上海最大的书城、电影院、食品广场甚至亚洲最大的珠Τ恰Ｍ踅×致叮虼镌谏虾５哪勘晔墙?0个大型购物中心。
不过，王健林能否成为内地在境外发行REITS的第一人，还充满悬念。据媒体报道，广州地产商越秀投资（0123.HK）将旗下4处物业分拆作为REITs，于香港联合交易所主板独立上市，时间很可能定在12月份。该REITs也号称将成为内地首只上市的房地产信托投资基金。
资金渴求
“发行REITS，将为中国商业地产解决燃眉之急———资金问题。”戴德梁行上海公司投资部董事叶建成昨日分析。
一位业内人士指出，万达的资金需求非常大。“按万达2010年的目标，每年需要建设近10个购物中心，而每个购物中心大约投资8亿-10亿元，初步估算每年需资金约80亿元。”
值得注意的是，为了经营顺利，2004年万达决定将所有商业物业只租不售，不过此时又碰上宏观调控。“央行对开发商的要求是自有资金不得少于35%，其实这是对住宅项目的要求。对于商业项目，则是全面封杀。”王健林曾坦言：“万达2004年憋得够呛，差点没挺过来。”
如果不想停下脚步，必须获得长期的资金支持。“商业地产上市通常有两种途径：成立商业地产公司上市，或者把部分资产打包成基金，进行信托基金上市。”叶建成指出，在银行关紧贷款大门时，后者正是这些商业地产商寻找的出路。
选择了REITs的王健林感受颇深：“与IPO不同，RETIs的好处在于：第一，不受募集时间的限制，一般海外上市公司每12个月募资一次；第二，不受募资金额的限制，这比较符合我们快速做大的目标。”
这个过程中，王健林接触了多家全球排名前几位的投行。“在获取海外资本的谈判中，最关键的不是物业租金高低和物业规模大小等因素，而是各种回报的确定性。”王健林表示：“比如，1000万元的年租金收入是否有保障？购物中心的租户就是最大的租金保障，也是赢得海外资本投资的重要砝码。”
目前，万达已与16家跨国商业连锁企业签订合作协议，其中包括沃尔玛、时代华纳、百胜和麦当劳等，并成为万达的百货、超市、电影城、数码广场和美食广场的主力核心店。良好的租金回报率，正是王健林与海外基金谈判的底气所在。
不过，一些业内人士担忧，物业贬值是REITs的最大风险，这取决于每个具体购物中心项目的选址、招商和管理等具体环节。目前资本市场正处于加息周期，对于开发商来说，并不是REITs的最佳上市时期。“这是短线眼光，投资者应该会看重企业资产的长期稳定回报率。”对于以上质疑，王健林强调，目前全球回报率最高的一只REITs是澳大利亚西部集团。“该集团上市30年左右，平均年回报率可以达到15%。”REITs（Real Estate Investment Trusts）是房地产投资信托的简称。一种类似于共同基金、由个人或机构投资者共同出资组成一个投资房地产的专设公司，规定收益的90%以上必须用来分配。不同的REITs根据投资人的要求和基金章程，会有不同的物业类型（如住宅、写字楼、仓库、零售等）和地理区域的侧重。REITs在澳大利亚和美国较为盛行，在亚洲才刚刚兴起。
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