吴晓波

　　资本市场的好转给地产企业带来绝好的再融资机会，尤其是在香港上市的地产公司。据CBN记者的不完全统计，在过去的一个月期间，已有6家内地在香港上市的地产企业通过不同方式再融资超过116亿港元。随着内地房地产市场的恢复，资本市场上再度出现地产公司活跃的身影。

　　事实上，尽管楼市回暖，但在去年底“抄底”楼市的投资者或许远不如“抄底”内房股获利更多：在合生创展(00754.HK)的股价跌至最低价1.3港元时，如果当时有人还敢买入，到今年6月公司宣布配股前其股价已涨至14.7港元，涨幅超过10倍。

　　与此同时，包括富力地产(02777.HK)、奥园集团(03883.HK)、雅居乐(03383.HK)、碧桂园(02007.HK)在内的内地地产股，从今年初至今，股价涨幅至少都超过一倍。进入5月，股价急涨的地产公司随之掀起集资大潮。继华润置地(01109.HK)、SOHO中国(00410.HK)和合生创展(00754.HK)之后，保利香港(00119.HK)和百仕达(01168.HK)也于本周宣布了公司的再融资计划。

　　与去年地产公司普遍受到投行冷落的状况大相径庭的是，投行对地产公司发行的可转债也重现认购热情。

　　再受投行追捧？

　　6月12日，保利香港宣布配股集资。这是过去一个月以来的第五宗内地地产股的集资案例。CBN记者在公司的配售文件中发现，保利香港原本只打算以3.35~3.5港元，分别配售2亿股旧股及1.5亿股新股，较停牌前股价3.72港元折让6%~10%。由于认购反应热烈，公司决定加码，配售规模加至新、旧股各2.3亿，配售价下限亦提高至3.4港元，即折让最多8.6%，合计融资近15.7亿港元，其中，后来追加的融资额约3.74亿港元。

　　这并非个别现象。由于内地楼市的迅速回暖，以及资本市场的恢复，内地地产股再度成为投资者青睐的品种。今年以来几乎所有集资的内房股在最后都出现“加码”的情况。

　　5月中旬宣布配股集资的华润置地，集资额亦从33亿港元“加码”至43亿港元。内地地产业务占有相当比重的香港本土开发商恒基地产(00012.HK)5月宣布筹措银团贷款时，也由于参与银行踊跃，进入6月后，其集资规模已从50亿港元提高至80亿港元。

　　苏格兰皇家银行亚太区地产研究部主管吴嘉俊表示，地产与经济密切相关，由于中央政府保增长也大部分要着落于地产，所以投资者认为，虽然内地地产股累积不少升幅，仍比其他行业具吸引力。

　　他同时透露，在债券以及银团贷款方面，财团对于内房股的要求也在降低。SOHO中国发行的27.4亿港元可换股债券，年息为3.75%。恒基地产的银团贷款，牵头银行的最高收益为1.25%，贷款利率为香港银行同业拆息加1%，约相当于4%。

　　2007年10月，碧桂园曾希望通过发行利率近10%的海外优先票据未能成功，最后被迫接受美林附带股份掉期合约的可换股债券协议，导致2008年出现超过12亿元的亏损，绿城中国(03900.HK)也曾发行利率高达9%的债券，相比之下，现在内地地产股的融资环境已大为宽松。

　　降低负债率为第一要务？

　　与2007年“一面倒”地以购地为目的的集资潮不同，今年集资潮中，多数企业更倾向于将资金用于降低负债，而非购地。最早开始再融资的世茂房地产(00813.HK)通过配股集资约19.38亿港元，公司直接宣布所筹资金将用于减债。

　　此外，多家投行在其研究报告中均认为，包括瑞安房地产、合生创展、恒基地产在内的地产公司，集资都是为减债作准备。DBS的研究报告认为，瑞安房地产6月10日融资20亿港元能令公司今年的净负债比率由41%降至28%，而且能加快公司此前进展缓慢的内地预售房开发。

　　瑞信则认为，合生创展的集资估计大部分用作偿付2010年2月到期的18亿人民币可换股债券。恒基的银团贷款则是为了应付2009年到期的50亿港元银团贷款。

　　负债率相对较低的公司，虽然业绩并不理想，但也趁股价高位时融资，希望趁机抄底土地市场。华润置地一季度利润同比下滑35%，但在获得43亿港元的融资后，就在上海和厦门以合计40多亿元人民币取得两个地王项目。保利香港在手持31亿现金、去年通过融资获得30亿现金流入的情况下，今年仍然进行融资，也是希望抄底土地市场。CBN摄影记者/高育文