二季度地价环比悄然上扬

　　刘展超

　　都说土地和商品房是面粉和面包的关系，但就在面粉节节降价的同时，面包却不由分说地越来越贵了。这究竟是为什么？

　　昨日在一次小型研讨会上，国土部同时公布了两份针对当前土地市场的报告。报告透露，今年上半年全国土地市场招拍挂出让价款总额为3499.09 亿元，同比减少16.2%，而平均价格则下跌了28.4%。而且，全国105个监测城市的平均地价水平依然处于下行通道，同比下降了0.88%。

　　与之形成鲜明对比的是，自今年3月份以来，全国70个大中城市房价已经连续4个月环比上涨。国家统计局的最新数据也显示，房价在连续6个月同比下降后，终于在6月份“转正”，同比上涨0.2%。

　　不过，中国土地勘测规划院地价所所长赵松表示，上述上半年的地价水平是基于一个时点的价格，并非是说上半年的平均价格，而是6月底的时点价格。这个价格与2008年同期相比是下降的。

　　虽然全国105个监测城市的地价水平仍处于下降通道之中，但相比今年一季度情况已经有所好转，二季度环比增长率由一季度的负增长转为正向增长，同比增长率仍为负增长，但比一季度下降的幅度缩小了0.35个百分点。

　　土地市场量增价跌

　　若干“地王”出现之后，一些研究机构曾断言上半年地价大涨，但此次国土部的“2009年上半年全国土地市场动态监测分析报告”则表明，量增价跌，可形容上半年的土地市场。

　　国土部土地利用司司长廖永林表示，今年上半年全国土地供应同比增加，重点城市的土地供应逐步上升。全国土地供应总量95372.82公顷，同比增加12.6%，第一季度同比增加16.6%，第二季度同比增加了10.6%。

　　不过，全国土地出让总价款为3862.22亿元，同比减少了13.0%。其中，招拍挂出让价款3499.09 亿元，同比减少16.2%。

　　“从这些数据来看，土地单价还是没有上去。”廖永林对CBN表示。

　　两份报告之一的“2009年上半年全国主要城市地价概况”(下称“地价概况”)也显示，2009年上半年全国105个主要监测城市地价总体水平为2472元/平方米，商业、居住、工业分别为4193元／平方米、3481元/平方米(楼面地价水平1679元/平方米)、602元/平方米。

　　与2008年同期相比，今年上半年的综合、商业、居住、工业地价增长率分别为-0.88%、-0.34%、-0.77%、-1.23%。

　　开发商手中不缺地

　　此次国土部公布的报告显示，今年上半年房地产开发用地供应31198.01公顷(约合3.12亿平方米)，同比减少5.7%，占土地供应总量的32.7%，同比下降6.3个百分点。

　　虽然比去年同期供应稍有下降，但廖永林对CBN表示，这主要是因为一季度下降得太多，二季度已经同比增加，到三季度可能就会持平或者超过去年水平。

　　受去年房地产市场低迷的影响，房地产开发企业购置土地的热情一度骤降。国家统计局发布的“1～6月全国房地产市场运行情况”显示，今年前6个月，全国房地产开发企业完成土地购置面积13644万平方米，同比下降26.5%。

　　同样是房地产业用地，国土部的3.12亿平方米和国家统计局的1.36亿平方米之间，差距甚大。

　　廖永林对CBN表示，3.12亿平方米的房地产供地面积都是指成交面积，并未涵盖政府已经有供地计划但实际未成交的土地。

　　至于和国家统计局数据上的差别，来自国土部中国土地矿产法律事务中心的卢静对CBN记者表示，可能是统计样本的差异造成的。他表示，国土部的数据是来源于国土系统统计的土地出让合同，是指已经成交并签订了合同的房地产用地总量。

　　近来由于地王频现和房价上涨，有业内人士和一些研究机构认为，地价暴涨是因为政府限制了土地供应，当前的土地供应跟不上房屋的销售速度。

　　中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云则认为，国土部此次发布的数据显示，半年房地产用地就供应了超过3亿平方米，开发商手中的土地并不会紧缺。“一些中介机构的数据，主要是来源于抽样调查，样本较少，因此权威性会有折扣。”邹晓云对CBN称。

　　廖永林表示，目前并不存在土地供应不足的问题，国土部门每年供应的土地开发商都建不完。

　　房价上涨动力

　　昨日的国土部报告认为，当前房地产市场总体仍处于调整阶段，房地产用地供应同比略减，但从季度和部分重点城市情况看初现回暖迹象。

　　土地因素作为房价成本中重要的一环，历来与房价互为因果，开发商买地价格上涨，未来开发出来的房子多半涨价；而房价上涨的预期一旦形成，也会刺激开发商争抢土地，进而推动土地价格上涨。

　　但从今年一季度以来，全国地价已经首次出现了八年来的同比负增长，而房价也并未跟随。相反，自今年3月份以来，全国70个大中城市房价已经连续4个月环比上涨。加上6月份房价同比开始上涨，以及各地“地王”的刺激，各界对未来房价持续上涨的预期开始逐渐增大。

　　但此次数据显示，全国土地市场中的招拍挂平均价格大幅下降，这似乎更能反映当前开发商拿地的成本其实是在降低，而非上升。如此一来，房价的新一轮上涨，甚至是“暴涨”，其动力很值得深思。