今年上半年，信贷放松给低迷的房地产业注入了新鲜血液，甚至有媒体称，上半年新增贷款中，流入房地产领域（查看地图）的信贷资金超过8000亿元。伴随而来的是：地王不断涌现，房价重现2007年巅峰。而下半年，适当宽松的货币政策还将延续，但信贷增量或许将远低于上半年。因此，房企下半年继续从银行获得大量贷款的难度将明显增大，资本市场将成为它们瞄准的对象。

　　通过梳理房地产上市公司情况，我们发现，民营房企在A股IPO的难度较大，少数大型民营房企纷纷选择海外IPO，其余民营房企则通过A股借壳上市；国有房企上市则多数选择A股IPO。

　　今年A股重启IPO，北京住总、恒大地产等一大批大型房地产企业成为A股“准”上市公司，首创置业、富力地产等大公司在筹备回归A股。

　　面对众多房企排队上市融资，一方面，将对A股市场造成一定的压力；而更重要的是，由于去年下半年房企的资金紧张的情况下放缓甚至放弃了拿地、盖房，全国土地购置面积和新开工面积急剧减少，今年以来，房地产企业虽然上半年销售良好，但投资的力度也在迅速加大，对资金的需求急剧膨胀。下半年在信贷增量明显下降的预期下，从资本市场直接融资将进一步补充房地产企业的资金储备，在房地产市场供给偏紧、房企资金无虞的情况下，房价被继续推高的可能性越来越大。

　　房企上市差异化路径

　　内地房地产企业上市的途径有三种：A股市场IPO、A股市场借壳上市以及海外市场上市。

　　目前，中国内地的房地产上市公司一共有140家，按照所有制分，有71家民营企业；66家国有企业；另外还有3家外资控股公司。已上市公司中，A股直接IPO上市的有97家，A股借壳上市（不含集团注入房地产资产案例）有13家，有26家公司在香港上市，另有4家公司在美国上市。

A股110家房地产上市公司中，有50家民营企业，占45.5％；57家国有企业，占比为51.8％；另有3家公司的实际控制人为外资股东。50家民营公司有42家为IPO直接上市，8家为借壳上市；而57家国有公司中，52家为IPO上市；其余5家则为借壳上市。

　　虽然，民营房地产上市公司数量要多于国有公司，但在A股上市公司中，民营企业直接IPO要远远落后于国有企业。

　　首先，从上市地看，有70％的民营房地产公司选择在A股上市，其余近30％在海外上市；在国有企业中，有86％的公司在A股上市，海外上市的只有不到14％。

　　其次，从上市方式看，有8家民营房企通过借壳方式在A股上市，而国有房企只有5家。我们预计，如果监管层不对借壳上市在制度上进行约束，未来通过借壳上市的民营房地产企业将越来越多，比重也越来越大。

　　民营房企之所以选择借壳上市，是由于借壳上市在制度、流程方面要比IPO简易得多，特别是民营企业在政府资源方面缺乏优势，IPO的难度要明显高于国有企业。

　　尽管我们希望看到更多的民营房企能加入到中国资本市场，但在我们并不赞同监管层对借壳上市的放任。其原因在于，从最终实际结果看，借壳上市与IPO并无区别，但借壳上市要简易得多，管理层缺乏对上市公司的审核，投资者也缺乏对公司的了解，因此，借壳上市实际上让投资者承担了更多的风险。

　　下半年房企资金链平衡趋紧

　　对于目前房地产企业的静态资金状况，我们认为基本处于平衡状态，但从动态看，资金状况实际上也并不乐观。

　　作出上述判断的逻辑是：2007年的市场火爆导致房企投资额迅速放大，到2008年，由于销售急剧萎缩以及融资困难，行业出现普遍的资金链紧张，从而使房地产投资在去年末至今年初出现明显下滑。今年以来，房价年初的小幅回调释放了大量需求，销售回暖缓解了房企的资金困难，国企更是受益于信贷放松政策，资金状况明显好转。不过，目前房地产市场供给明显偏紧，房地产企业在市场回暖时保证供给充足，就必须逆转2008年下半年以来的投资收紧策略。这种情况下，房地产企业，尤其是民营房企的资金状况实际上并不容乐观，毕竟在上半年，信贷放松更多的是投向了国有企业。

　　根据统计，2007年我国商品房销售面积为7.62亿平方米，同比增长了25.67％，增幅比上年扩大了近17个百分点。当年全国的土地购置面积和新开工面积分别同比增长了10.38％和21.07％，房地产开发投资实际完成额增长超过30％。

　　但2008年，市场销量急剧下滑。全年商品房销售面积同比下降了18.5％，与此同时，房地产企业土地购置面积同比增长了7.6％，房屋新开工面积增长了19％，实际投资完成额增幅依然达到33.5％。同时，央行执行从紧的货币政策，资本市场也由于大幅下跌失去融资功能，这些因素导致了下半年行业的普遍性资金链紧张。

　　今年以来，房地产市场回暖，全国商品房销售面积同比增长31.73％，增幅超过2007年，房企资金链也逐渐宽松，目前基本处于平衡状态。不过，由于房企投资仍然非常谨慎，上半年土地购置面积和房屋新开工面积分别同比下降了26.5％和10.4％，这将导致下半年甚至2010年的供给紧张。

　　为了“有房可卖”，地产商近两个月疯狂抢地，尤其是上半年更为受益信贷放松而资金充裕的国有房企屡次成为地王。预计下半年，地产商将进一步加大投资力度，投入更多资金用来抢地、抢项目、新建项目。

　　与此同时，信贷资金占房地产投资额的比重已经达到了历史高点，今年上半年，全国房地产开发资金总额为2.37万亿元，其中有5381亿元来自国内贷款，同比大幅增长了32.6％，占全部资金的比重达到22.7％，这一比例创下历史新高，较去年末提高了3.7个百分点，较2007年提高了4个百分点。

　　因此，下半年信贷放松的政策一定会有所收紧，预计商业银行的信贷增量将明显下降。而房地产企业的资金状况将由目前的静态平衡趋向微紧状态，除了继续寻求银行信贷，上市融资将成为房地产企业解决资金瓶颈的重要途径。

　　上市潮将推高房价

　　我们统计了过去一年中有关房地产公司上市的公司公告和新闻报道，列出了在未来一两年内有较大IPO上市可能性的23家大型房地产公司，其中，北京金隅股份、中国建筑已经在香港市场公开招股。

　　由于借壳上市具有不确定性，因此，我们未就存在借壳上市可能性的房地产公司进行统计。另外，一些中小规模的房地产公司由于融资规模小、受关注程度不高，也暂未统计在内。

这23家公司中，除北京金隅即将完成上市外，证监会已经批准的有2家，3家获得了股东大会通过，1家为董事会预案，其余公司还都处于计划筹备或者是传闻阶段。其中，有6家公司为存在回归A股计划的香港上市公司，它们是上海复地集团、首创置业、新世界发展集团、和记黄埔、SOHO中国以及富力地产。

　　另外，深圳世联地产顾问股份有限公司是唯一一家以房地产中介为主业的拟上市公司，若成功上市，也是A股市场的地产中介第一股。

　　当楼市、股市趋向好转，房地产公司上市数量势必将越来越多，而房企上市潮或将在一定程度上助推房地产价格继续上涨。

　　我们认为，下半年尽管信贷增量收缩将减少房地产公司的融资来源，但上半年的良好销售将会大大降低房企的资金压力，只是迫于加大投资需要，房企才会面临一定程度的资金紧张。但这种资金紧张程度不足以构成房价下跌的动力，况且，即使下半年市场供给将出现明显紧张。还有，房企上市融资对资金的补充将进一步降低其主动下调销售房价的动力。

　　股市实际上正在成为楼市的助力器。