在瑞安房地产“临阵退缩”，世茂硬着头皮以底价招股得以上市之后，论老板资历和公司分量均排在前两者之后的绿城，却意外地获得了后发优势。

7月20日，一直负责上市业务的绿城行政总裁助理柴宏达接受本报记者独家采访时称：“在市场气氛不佳的情况下，我们能顺利上市，总体上感到满意。”

此前一周，即7月13日，绿城中国控股（3900.hk）在香港联交所正式挂牌，以招股价中段水平的每股8.22港元定价，发行超过3.2亿股，融资总额达26.63亿港元。

香港资本市场上精明而苛刻的投资者，终于对这一波逆市出击的内地概念房企上市潮中的最后一家露出了难得的微笑。而面临调控压力，通常囊中羞涩的国内房地产企业，能及时打通一条新的融资渠道，无疑更值得庆幸。

箭在弦上不得不发

事实上，绿城此次成功登陆港股，付出了相当大的代价。

绿城筹备上市初期，曾预期市盈率达11倍，融资多达40亿港元。但正巧碰上国家出台地产调控政策，全球股市又发生大幅波动，冲在前头的瑞安、世茂“一死一伤”，市场气氛相当不利。他们不得不大大调整，最后仅以7.5倍的市盈率发行，只有原来预期的六成多一点，被部分证券业人士笑称为“低价大甩卖”。

局面如此不利依然坚持上市，可以折射出宋卫平对资金的渴求。据绿城招股说明书披露，该公司2005年总负债超过119亿元人民币，总资产不到126亿元人民币，资产负债率高达94.7%，净债务对股本比例为562%。即使上市之后，其资产负债率依然高达73.5%。

高企的资产负债率说明绿城资金链一直绷得很紧，而这一切的根源，是近年来该公司实施的全国急速扩张的发展战略。

1995年才成立的绿城，是浙江房企中绝对的老大，与南都、广厦并称浙江房地产界“三剑客”。经过十年多的发展，绿城房产开发足迹已遍及浙江省内，同时涉足北京、上海等国内12个城市。根据此次上市招股说明书，绿城目前正在或计划开发83项物业，总土地储备约860万平方米（项目分布见附表）。而柴宏达解释绿城的发展战略时也称，他们是“以浙江为基地，上海、北京为重点，其他的区域中心城市为拓展方向。”

与绿城相比，南都、广厦近年发展渐落下风，尤其是南都，前年大幅向万科出让股份后，近日又传出将被万科收购控股的消息。

大量土地储备为绿城赢得了资本市场的信心，而急需大量资金来维持这么大的开发盘子，也让绿城的上市进程，只能前进，不能后退。

三驾马车并驾齐驱

尽管过去一两个月里，这一波内地概念房企赴港上市潮由瑞安、世茂和绿城联袂掀起，但他们的具体背景却完全不同：瑞安是地道的香港公司，世茂是海外起家的民营企业，而绿城则是土生土长的浙江民营企业。

不过，三家公司也有许多相似之处，比如均是近期国内地产市场上扩张最迅速的企业之一。瑞安自开发经营上海新天地成功之后，迅速进入杭州、武汉等二线城市，收购大面积优质旧城改造项目。世茂在今年调控风声趋紧的不利形势下，依然在绍兴、芜湖等长三角城市四处拿地。总部设在杭州的绿城，却俨然成为中国排名前列的大型房企之一。

三家还有一个非常重要的共同点：均以中高档项目开发为主，尤其擅长豪宅开发。瑞安在上海做的翠湖天地，售价高达每平方米5万～6万元；世茂滨江花园，多年来已成为上海豪宅的代名词，别墅项目佘山庄园，每栋售价4000万元；绿城的九溪玫瑰园，则一直是杭州豪宅的代表，他们在上海一个在建的别墅项目，预计售价也是每栋三四千万元。

然而，今年地产调控重点之一就是过热的豪宅市场，这三家公司的高层显然也感受到了政策的压力。世茂房产上市后，公司执行董事许世坛反复对记者强调“世茂不只是开发豪宅，也有中档楼盘”。而柴宏达则有意无意地避开了豪宅话题，只是表示，公司90%以上的项目取得了土地使用证和施工许可证，余下部分预计也将在年内取得，现有土地储备可以保证五年内的开发需求，所以调控的影响并不是很大。

继续玩转资本游戏

在绿城结束这一轮房企赴港上市热潮的“收官战”后，三驾马车各有得失，也开始各自新的谋划。

近日，罗康瑞在香港公开解释说，瑞安临时搁置上市计划，是不想把资产贱价推向市场，更不愿见到上市首天便跌穿招股价的情况。他仍然乐观地表示，今年内会争取重新安排上市。外界普遍认为，目前瑞安在上海、武汉、重庆等地均有大规模开发项目，资金需求量极大，二度冲刺港股也是情理之中。

7月初世茂房地产在港挂牌上市没几天，许世坛就亲赴武汉，为其武汉项目锦绣长江全球推广造势。在世茂上市融资使用安排中，有30％用于购置新项目地块，可以预见近期内他们的扩张力度将有增无减。

而就在7月13日，即绿城在港上市同一天，世茂又以人民币19.6亿元的价格，将旗下项目上海东海广场一期转卖给了摩根斯坦利。去年，绿城以13亿元收购位于上海南京西路的这座烂尾写字楼。

在绿城招股说明书中，对上市募集资金也有明确安排：5.72亿港元用于回购此前发行的可转债；9.75亿元用于现有项目发展；3.85亿～8.7亿元用于新项目收购。值得注意的是，新募集资金中用于新项目发展的不太大，似乎与绿城居高不下的负债率有关。

“绿城现有大量预收款，因为尚未交房，只能算负债，预计今年年底，公司资产负债率可降低到30％，”柴宏达对此解释说，“何况作为一家大型房企，负债率阶段性上涨和下跌，都是很正常的。”

本报记者：王其明