资本市场的重新活跃，一方面得益于香港顶级商用物业的租金大幅上涨，另一方面美国调整利率周期渐趋明朗，近期香港REITs出现了复苏迹象

越来越多的房地产企业投资商想赶上今年香港的“REITs潮”。

深圳一家房地产境外投资研究人士近日对《第一财经日报》透露，众多由外资主导酝酿的REITs产品正纷纷搁浅。受阻原因即是日前刚刚公布的关于规范房地产市场外资准入和管理的“171号文件”。

“实际上，新政对REITs影响不小。”上述人士介绍，包括某知名港资房地产开发企业酝酿已久的REITs计划在无奈之下准备长期搁置。“目前，所有在REITs发行路上的外资都很担心，怕执行中受到新政阻碍。除了境内落地的资本门槛提高外，还要顾及政策对REITs投资信心的打击。”

投资机构上市忙

8月1日，瑞安集团旗下房地产旗舰瑞安房地产(0272.HK)高调宣布，集团已重新递交排期申请表格，并预计将在8月底重新开始招股，9月初挂牌上市。除瑞安重启IPO外，此前宣布暂停上市的多家REITs纷纷重新启动上市计划。恒基地产(0012.HK)的阳光REITs、新鸿基地产(0016.HK)的创纪REITs先后发表声明将于近期正式启动。恒基地产主席李兆基于近日在香港公开表示，阳光REITs计划最晚于9月28日在联交所挂牌，集资额约35亿港元。公司将等到8月份美国加息周期结束后，才确定阳光REITs重新上市的时间表。

而就在一个月前，恒基地产曾宣布，阳光房地产信托基金暂缓招股及挂牌计划。类似的还有新鸿基地产，该公司的公告中称，将延迟旗下创纪房地产投资信托基金在香港联交所主板上市。创纪房地产投资信托基金是新鸿基地产原本计划在今年6月发行的REITs，包括了10项总价值约73亿港元的物业，计划融资额约39亿港元。九龙仓的钻石REITs、富豪酒店的酒店REITs也宣布暂缓上市计划。

盛富资本国际有限公司董事总经理黄立冲认为，楼市的繁荣是近期部分REITs打算重新上市的主要原因，“今年以来，香港顶级商用物业的租金大幅上涨，这对一直表现疲软的REITs市场是一个利好。”

他分析，九龙仓的钻石REITs，旗下资产包括位于中环的连卡佛大厦、位于钻石山的荷里活广场、位于观塘的九仓电讯广场以及位于北角和沙田的工业和办公大楼，资产规模达100亿港元。而富豪酒店的REITs资产包括旗下五家酒店，共有客房3358间，资产规模接近150亿港元。

“目前香港股票市场活跃，已上市REITs的现金流和估值也有较大变化，下半年美国调整利率周期渐趋明朗，内地房地产政策趋向稳定，加上投资者对于REITs市场的接受程度越来越高，香港REITs在年底前市况有望好转。”花旗集团投资银行部房地产业主管及董事何艾文表示。同时，他还透露，目前香港正在筹备上市的REITs约有6~8只，如果证监会审批顺利，今年底前其中3~4只REITs将在香港成功上市。

由于市场环境欠佳及受美国的利率走势左右，今年上半年香港REITs的价格下跌，REITs热潮曾一度降温。

然而情势正在发生变化，此前香港市场普遍预计美国今年会连续两次加息，最后一次可能在8月份。但自7月初美国宣布加息并表示无意再度加息后，香港股市在持续多月的低迷后有所好转，房地产市场也受到带动。

黄立冲还表示，由于目前内地对外资设限的一些具体的细则还没有出来，因此，不会对香港REITs产生影响。他认为，香港下半年的市况也有利于REITs上市，内地企业也会被吸引前往上市，从而带动香港REITs的发展。

专家认为，资本市场的重新活跃，一方面得益于香港顶级商用物业的租金大幅上涨，另一方面由于避开内地宏观调控政策的影响以及美国调整利率周期渐趋明朗，近期香港REITs出现了复苏迹象。

REITs上市遇瓶颈

近日，从香港市场传来消息，在香港和内地都有物业投资的远东发展（0035.HK），拟分拆在香港的酒店业务REITs形式上市。市场预期最快可在今年10月正式挂牌，融资规模最高可达30亿港元。

据悉，远东发展计划分拆的资产包括在香港的7家三星级和四星级酒店，合计共有1600多个酒店房间。由于近几年香港酒店业发展理想，远东发展的三星级和四星级酒店的平均入住率也已分别达到95%和80%。而远东发展计划出售酒店业务的50%权益，融资额在20亿－30亿港元。

另外，有消息称，远东发展即将于短期内向香港联交所提交REITs上市申请，德意志银行和汇丰银行将担任保荐人。此前，远东发展的一位高层也曾透露有意分拆旗下酒店业务，但他表示目前还没有REITs上市的时间表。当然，由于香港酒店业前景乐观，他表示会继续在香港大力扩展该方面业务，同时还将在内地大城市继续增加土地储备。“限制外资炒楼”的细则还未出尽，很多开发商的REITs（房地产信托基金）之路已遇瓶颈。

据了解，直接影响REITs进程的是关于境外企业落地经营的说法。按照新的规定，外资需先设立境内公司再进行房地产开发和投资，投资项目总额超过1000万美元的，公司注册资本金不得低于投资总额的50%。

对于境外基金背后的出资方而言，等于在看不到REITs产品的时候就需要先拿出钱来注册公司，并存入注册资本金。“这是传统的‘鸡生蛋’还是‘蛋生鸡’的问题。这种先拿钱办公司的REITs投资方式并不被基金资本方看好。”一位来自台湾地区的房地产业人士指出。同时，新政对RETIs投资者市场信心的打击也是发行人考虑的重要问题之一。(第一财经日报 毛瀚民)