对于中小型房地产企业而言，上市的魔力就在于能实现“鲤鱼跳龙门”，实现市值翻番。

　　一位国际投行界人士向记者透露，方圆集团旗下方圆地产控股有限公司（简称方圆地产）前不久委托摩根大通成功发行了2亿美元的可转债和债券融资产品，利用所融得资金，方圆地产可迅速将土地储备扩大到700万平方米，具备了在香港上市的要求。

　　该投行人士预测，方圆地产将有可能在明年做好前期准备并提出上市申请。

　　发债融资拿地 　　

　　7月7日，摩根大通证券（亚太）有限公司副总裁吕建东在出席“博鳌21世纪房地产论坛”时透露，摩根大通在今年4月份帮方圆地产做了2亿美元的上市前融资，融资发行产品为可转债加债券。

　　方圆地产此次融资的工具为可转债和债券，相比其他房企上市前融资喜欢以股权融资为主，方圆地产的这一融资动作也很有新意。

　　方圆地产自1997年成立至今，已拥有600万平方米土地储备。来自方圆地产官方网站信息披露，包括江清远和珠海两地，目前方圆地产已开发和在建项目有12个，此外，该公司在江门也有土地储备。即将开盘或正在建筑的楼盘：有天河公园板块“公园一号”、珠江新城“月岛”、体育东“方圆奥克伍德国际酒店公寓”和其他珠三角地区项目。

　　一位投行人士介绍，方圆地产近两年来业绩年增长近100％，采取债券融资工具可以帮助方圆地产降低融资成本。目前香港发行的高收益债券利益一般不超过15％，可转债利息更低，预计方圆地产这次发行债券类融资工具融资成本在10％以下。

　　熟悉方圆地产的投行人士透露，今年和明年方圆地产的收入增长率都将超过100％，上市后年收入增长能力可在30％以上。

　　然而，以较低的融资成本获得2亿美元资金，这对于急需资金扩大土地储备的方圆地产而言，这笔资金意义非常。

　　中小型房企上市胜算几何？ 　　

　　“全国扩张的架构还没有拉开。”广州一位曾参与方圆地产融资项目的业内人士分析，方圆地产资产评估价只有2、3亿元，整个资产包对于国外基金公司而言比较小。

　　与其他中小型房企相类似的是，方圆地产土地和资金规模都偏小，在做上市前融资时遇到了困难，需要投行的资金支持。

　　方圆地产原计划去新加坡上市。去年曾有其他投行对方圆地产感兴趣，但由于该投行想先做大方圆地产的资产包再上市，而与方圆地产自身战略不相符而放弃。

　　经历一年周折，方圆地产终于与摩根大通达成协议。作为承销商，摩根大通对于方圆地产的信心，来自于该公司土地储备和利润增长。最重要的是，方圆地产完善的准上市股权治理结构是吸引投行下决定投钱的原因。

　　“方圆地产有完善的公司治理结构，即使出现风险，管理层也会有效去降低风险保证投资者利益，”上述投行人士说，目前有很多中小房企寻找资金，而多数房企被外资投行拒之门外的主要原因就是企业治理结构不完善。

　　“国内房地产投资公司尚不能接受的项目，外资投行更不可能接受，所以公司治理结构很重要”，上述投行人士表示，方圆地产依据珠三角地区房地产市场比较成熟的优势，逐渐渗入周边城市，这种模式比较实际可行。

　　一位了解方圆地产的人士介绍，其实方圆地产自2006年下半年开始就一直在国内房地产市场表现活跃。虽然身处地产巨头环绕的珠三角地区，方圆地产却一直在寻求广州以外的城市扩张，但目前只进入了清远、江门和珠海三地，并在当地继续复制“云山诗意”。

　　上述熟悉方圆地产人士说，方圆地产在今年6月宣布进军商业地产，这一切举动“明显是冲着上市去的”。

　　实际上，从广州多家中型房企撞击资本市场的大门可见，这些房企在遇到发展瓶颈的时候，也是外资投行进入的好时机，据了解，目前瑞士银行、摩根士丹利、摩根大通、美林、高盛等投行相继进入房地产行业，最直接的手法是以股权融资的形式，通过借钱给项目圈钱。