十问十年金融街
录入日期：2005年11月1日
出处：证券市场周刊
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金融街控股股份有限公司（000402）总经理刘世春眼下要回答的问题很多：金融街的土地将在两三年内开发完毕，未来利润增长何以持续？金融街的开发模式可以进行区域性复制吗？真的可以保证公司业绩在不断出台的房地产调控政策下不受伤吗？
接受《证券市场周刊》独家专访时，刘世春办公室窗外的工地一片繁忙，八达集团已经用12亿资金在那块工地上“画了一个圈”，亚太国际空间组织将入驻这里。以步伐稳健著称的这个37岁的金融街年轻领头人讲起话来语气平稳甚至过于平淡，但资本市场风雨10个年头的事实证明，金融街的投资者们上的是一辆快车。
一问：金融街地区可供开发的土地已然不多，未来利润增长何以延续？
记者：2007年，金融街将全部开发完成，这比原计划至少提前了3年。但这也意味着金融街目前还只剩下100万平方米的土地开发量。在“土地储备”被地产商们奉为发展“金律”的今天，金融街未来利润增长怎样延续？
刘世春（下称刘）：我们把金融街定位为“最有价值的商务地产为主导的开发商”。金融街解决土地储备问题有两个方向：一个方向是作为一个开发商存在，不断地去开发一些新的项目；另一个方向是作为一个运营商存在，自留物业增加持续发展能力。
看金融街未来利润增长也要从两个方面来判断。
从增长空间来看，市场的机会非常多。我们开始在北京金融街区域以外重要的商务城市寻找增长空间，目前看还是比较理想的。2002年我们率先到了重庆，目前公司在重庆、南京、天津等地都已经设有分支机构。现在一些商务城市市场环境非常好，有些经营型物业市场前景甚至不亚于北京金融街。
从增长模式看。我们确定了以商务地产，尤其是经营型的商务地产不断增持来实现利润增长的方向。在金融街地区，我们要保留30万平方米的办公室、酒店、公寓出租，20万平方米其他物业出租。
经营型商务地产的优势是显而易见的。举一个例子说，销售地产增长模式受到市场限制的因素非常强，其中有两个重要因素是难以克服的：一个是对土地高度依赖。第二个难以克服的因素是市场占有率。
经营型物业在这些方面受到的限制当然要少得多。它一次性依赖土地，并且与消费型物业不同的是，它依赖的土地也非常少，往往就是市中心1万平方米的土地就会建设起一个很好的经营型物业项目。经营型物业的利润增长也比较容易把握，或者说可预见性强—— 一次性看准能取得长期性收益。
记者：投资者在选择上市公司时有不同的偏好，有些人希望上市公司有稳定的收益，另一些人希望上市公司业绩能够高速增长。有报道判断说，“金融街地区经营型物业每年将给公司带来1.3亿左右的净利润”，但投资者似乎只能从这一点上看到“稳定”。
刘：其实从目前情况看，这个数字可以说非常保守。我们可以从两个方面具体对比一下消费型物业和经营型物业。
一个是经济效益。经营型物业每年的回报率一般在6%以上，好的甚至可以达到10%以上。消费型物业的毛利率在10%—20%，如果不是通过“招拍挂”取得的土地，是过去存量土地，即使取得了很高的利润，实际上也不是开发形成的利润，而是压了很多年的土地升值形成的利润。经营型物业一旦建好，就不需要重复去冒土地获取的风险。并且，你完全可以以百分之几的利润去明确判断它。换言之，在年平均收益基本相同的条件下，经营型物业就比消费型物业承担的风险小很多。
总结而言，就是要以投资眼光判断经营型物业的价值。既要考虑资产的真实年收益，又要考虑物业的经营现金流状况，更要考虑为取得上述收益的增长而承担的风险。因此，综合考虑上述因素，经营型物业的投资价值就凸显出来。
二问：目前历史高点39.41%的毛利率还有提高的可能吗？
记者：目前39.41%的毛利率，已经成为公司历史高点。但仍有分析说毛利率还将进一步提高，基础何在？
刘：我同意“毛利率有进一步提高可能”这种说法。
首先，销售类的产品毛利率有进一步提高的可能。我们进行新的项目开发，成本基本没有什么变化，但随着产品价格的提高，毛利率有进一步提高的可能。
之后公司会增加租赁类物业，公司的利润结构也会因此发生变化。租赁类物业的毛利率是另外一种算法——经营收入减去运营成本。由于成本较低，租金的大部分都会形成利润。也就是说租赁物业的毛利率肯定比现在远远要高。由此导致公司业务的整体毛利率水平进一步提高。
三问：投资者该怎样看待公司业绩的“不均匀”？
记者：但投资者也注意到另外一个指标，就是公司业绩不均匀，有时会出现每股收益非常低的情况，比如今年一季度。这是否与公司地产的商务性有关？
刘：对。这就是商务地产开发企业与住宅类地产开发企业不同之处。住宅类地产开发企业销售比较均匀，相对波动没有这么大。公司目前销售类产品几乎是百分之百，出租类产品还没有投入使用。我们面对的都是大客户，一般一个单都在10亿，这些单有可能发生在二季度，也可能发生在四季度，因此，季度与季度之间业绩就不均匀，甚至年与年之间业绩也不均匀。
同时，公司业绩波动也因为受到会计政策的影响。比如公司明明已经与客户签订购房合同，并且预收了客户的房款，但是不能确认销售收入。从财务上讲，销售收入的确认要符合认购、竣工、验收、销售全部条件。因此，会计政策的有关规定也使公司业绩具有一定波动性。
公司尽量争取做到年与年之间能够保持持续稳定增长状态，但季度与季度之间就很难把握，涉及签约时间、交房时间、会计结算时间，这些都可能对业绩稳定产生影响。
四问：2004年飞速发展的动力具有持续性吗？
记者：2004年是公司规模大发展的一年，公司总资产增加了58.4%，股东权益增加了81.6%。您是否分析过，这种大发展的内在和外在因素是什么？
刘：金融街这几年一直处于持续快速发展时期，尤其是在上市以后。从收入和利润上升角度讲，公司销售类产品像写字楼，都是在建设初期就有集团前来预定——销售风险小，销售可靠性却非常高。
未来高额利润的可预见性还在于，2004年公司业务大发展属“让历史告诉未来”：一是建设规模，开复工的规模，这为未来的盈利奠定了很好的基础，二是后续发展项目落实得很好。
记者：近几年来，公司主营业务收入增长较快，净利润也大幅上升。而同时，营业费用、管理费用、财务费用的增长比率则呈下降趋势。应收账款的情况也有了很大的改善？
刘：其实费用降低主要在坏账准备这一块。公司在土地开发阶段形成了一些坏账，账龄也比较长，我们加大了征收应收款的力度。这是我们费用下降的主要原因。
在这一点上，我们还采取了多种方法。最重要的就是不断改善金融街的投资环境、办公环境，让最终用户——金融机构认可。
记者：提高利润也需要更有效地控制成本。公司怎样降低成本呢？公司对上游材料供应商具有强势定价权吗？
刘：不能说有定价权，但可以说有成本优势。成本优势体现在几个方面：
不管是材料供应商还是建筑商，我们之间有长期战略合作关系，因此他们会有一些让利。
成本低也体现在我们公司内部的经营和管理上。就说我们一个项目部吧，按照5个人的标准配置，管两个项目，每个项目都在10亿以上。而在其他地产商那里，正常情况下仅投资一个十几亿的项目，就要配置15人以上，与我们的人员情况相差比较大。
速度也是成本的构成之一，像销售速度，速度快就减少了资金占用，降低了财务成本。还有就是公司综合管理能力带来的成本降低。
五问：金融街的开发模式可以进行区域性复制吗？
记者：公司方面有“模块复制”的说法。也就是说把金融街开发的经验复制到其他地区的地产开发经营。那么金融街模块中究竟有哪些部分是可以复制的？又有哪些部分是不可以复制的？
刘：应该说，不可复制的是金融街，可以复制的是商务地产的开发模式。
客观地说，对于地方政府来说，选择有经验的成功的商务地产发展商没有更多的余地。住宅类地产开发商全国有几万家，谁来了都能做，而商务地产不一样。消费型物业胜负决定于时机，挣钱挣在速度；而经营型物业胜负决定于地段，挣钱挣在经营。尤其我们在后期运营管理上比较成熟，像在合作伙伴关系、服务链条关系以及内部管理上都具有无可比拟的优势。
记者：那在北京同样具有区域性开发经验的CBD、中关村，是不是也具有同样的竞争力呢？
刘：仅办公建筑这一块，公司上市前后开发规模总和已经达到300多万平方米左右。与CBD和中关村不同之处在于，它自始至终都不是政府行为，而是企业行为——开发工作不是由政府的管委会来主持，而是完全由我们企业来做。我们在全国是最大的一家，积累了相当的经营管理经验。
六问：金融街称得起中国的“华尔街”吗？
记者：金融街一直号称要做中国的“华尔街”，它称得起这个名字吗？何以见得？
刘：我认为“中国华尔街”这个名字金融街是称得起的。
这一点只要看一看具体的数据统计就可以得出判断了。在金融街驻扎的这些金融机构、企业总部2003年总收入就已经是5370亿元，交纳税收87.6亿。2004年只能看到税收数字是104亿。
另外，还有几个要素：一是金融机构的总数。目前金融管理中心区的格局在金融街基本形成，汇集了中国四大金融监管机构、九大商业银行总部、四大全国性保险集团、530多家大型企业。这一点在全国范围内无人能敌。第二看金融交易量。金融街具有结算型经济特征，银行总行的行内结算、国债证券期货市场的结算，都在这个区域。还要看中介机构的数量。作为金融中心，必须要有大量的中介机构驻扎，像律师楼等等。中介机构在金融街是高度密集的，虽然他们的用房面积只占10%，但数量非常大，占到企业总数的20%。再一个就是资产量。金融街金融机构和大企业总部的总资产量大概在18万亿左右。
记者：金融机构、企业总部、中介机构，不同成分的客户在金融街是怎样分布的？
大企业总部占30%，中介服务机构和其他占10%。这构成了我们产品购买力的主体。
七问：金融街是否可以“屏蔽”于宏观调控带来的“地产开发商的寒冬”之外？
记者：已经不断出台的房地产宏观调控令许多地产开发商大喊“寒冷”，金融街却宣称，“公司利润不会因此受到挤压”？
刘：应该说，宏观调控确实对我们没有实质性影响。主要原因有两个：一是我们所开发产品的类别不属于调控的领域；二就是金融街的发展势头。市场已经形成了，销售一年比一年好，因此也不会受太大影响。
记者：这是否也是由于金融街的客户不同于住宅类开发商，因此在此轮宏观调控中能够反过来受益于客户？
刘：客户确实对公司产生了非常好的影响。
把产品销售给这些国家级单位，在一定层面上，我们的品牌因此越来越突出。他们都是需求比较高的客户，购买你的产品，就说明你的产品过硬。
记者：项目开工初期即被认购的情况占有多大比例？今年5月公司发布公告称，美国EXCEL公司以房地产期权方式出资1600万元人民币购买金融街8.78亿元房产选择权。目前这种方式在北京地产业采用的还不多。这笔生意给公司带来了怎样的直接和间接收益？
刘：公司的项目基本上都是在建设过程中即被认购。
公司与EXCEL签订协议有三点价值：一是它传递出的信号是，与中国打交道比较少的欧美房地产基金对中国经济形势看好；第二是对金融街办公楼的出租前景看好，他买下来是要出租经营的；第三就是反映出了公司与国际接轨的能力。
八问：写字楼物业如何规避“宏观经济政策和国内国际经济环境影响”的风险？
记者：写字楼物业最容易受到宏观经济政策和国内国际经济环境的影响。“北京写字楼呈现供大于求趋势”的说法也一度甚嚣尘上。公司如何规避这些风险？
刘：一方面，随着金融街开发的深入，品牌形象、区域环境等软硬件越来越完善，销售形势越来越好。从北京市写字楼总体情况看是供大于求，这种情况已经持续好几年了，但一些重量级机构仍然把金融街作为首选，这就形成了金融街区域独特的客户群。这个客户群对这个区域高度依赖，因此公司受市场影响小。
另一方面，金融街这个区域是由公司全面、整体参与开发的，与其他分散的或政府切块开发是不同的，我们对规划实现、产品供给节奏的控制能做到综合把握。
九问：什么样的公司治理结构能够保障“恐龙级行动”的金融街投资安全？
记者：去年以来一些公司纷纷跌倒于法人治理结构不完善。金融街在这方面做得如何？
刘：法人治理结构说到底不是制度问题，是人的问题。各个公司的相关规章，拿出哪个都不错。从金融街公司本身来讲，我们有一些很好的做法，比如董事会与经营团队一个月有一次沟通会，各履行各的职责，但要保证充分沟通，并对重要决策做出判断。这是决策的重要基础，谁权力更大就更被约束，这才叫制度。
另外，企业还应该有两个核心的东西，一个是流程，一个是标准。这样企业正常运转就不依赖于人治了。
再有，在金融街的企业性格里，执著是很重要的因子。网络热、贸易热，种种的诱惑都没能动摇我们。我们一直沿着自己的所长执著着。金融街1994年开工，1995年宏观调控，1998年北京写字楼市场陷入低谷，那时有人看上金融街这块地要盖住宅，出价也很高，但我们就是不放弃。如果没有执著，就没有今天的金融街了。
十问：这只基金重仓股如何看待与资本市场的关系？
记者：2003年以前，基金并不青睐地产股。而现在金融街已经成为基金重仓股。您认为，对于投资者而言，金融街魅力何在？
刘：我觉得对投资者最有吸引力的一个是投资价值。价值体现在很多方面，包括我们开发的一些物业产品、公司在商务地产领域的领先地位和发展前景，这构成了价值的核心部分。
第二就是金融街通过开发物业的不断积累，持有最有价值的物业。因此，能够享受到城市化进程中物业升值的利益，这是投资者从销售型房地产企业那里不能享受到的中长期利益。
第三就是金融街的成功品牌，它使我们在商务地产领域获取土地的环节、建造的环节，后期的经营环节中都形成了优势。
记者：资本市场给金融街带来了什么？金融街给资本市场带来了什么？
刘：上市以后两次增发新股，都对公司发展起到了至关重要的作用。2002年增发新股，加快了金融街的土地开发过程，奠定了未来盈利基础。2002-2004年间土地政策变化很大，如若没有资本市场融资支持，公司就会面临成本上升，盈利速度下降等一系列问题。2004年增发则加快了公司产品升级过程——从土地开发进入房产开发现在又要进入房产经营。
脱离这些资金因素，资本市场使金融街的品牌传播得更远。
至于公司给投资者和资本市场的回报，客观地说，我们这几年分红不多，主要是由于公司处于快速发展时期。我们自己觉得，公司对投资者最大的回报是能够让投资者尤其是那些不能独立炒作房地产的投资者，能够参与到中国房地产发展、城市化发展进程中来，“持有”不断增值的商务地产。
另外，如果一个投资者在2000年公司买壳上市时即持有公司的股票，并一直持有到今天，那么他所持股份的市值已经上涨7倍。
记者：如果让您只对投资者说一句话，您会说什么？
刘：给公司全体股东带来持久的收益和回报，是公司追求的最大目标。
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