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上海金丰投资股份有限公司(以下简称"金丰投资",股票代码:600606)是上海房地(集团)公司通过收购原"上海嘉丰股份有限公司"国家股,经跨行业资产重组,变更主营业务并由上海房地(集团)公司控股的上市公司。2004年12月,经国家国资委批准,国家股整体划转至上海地产(集团)有限公司。目前国家股占总股本的55.45%,流通股占44.55%。
笔者:您对公司上市以来的总体经营情况有何评价?
阮人旦:金丰投资是目前国内A股市场唯一一家同时从事住宅流通、住宅开发及土地储备配套服务业务的上市公司,通过1998年的成功转型及产业链的延伸显著提升了公司的投资价值。截至2004年底,公司总资产28亿元,净资产超过10亿元,1998年-2004年平均每股收益达0.33元,成为中国证券市场上实现整体资产重组并取得显著业绩的上市公司之一。因此可以说,从金丰投资几年来的发展来看,公司的总体经营情况是良好的。
笔者:与其他房地产行业上市公司相比,金丰投资的独特优势体现在哪些方面?
阮人旦:金丰投资的竞争优势主要包括以下几个方面:
产业链优势:通过1998年重组后的一系列资产整合,金丰投资已完成其从住宅流通业向住宅开发及土地储备配套服务等上游细分行业延伸的战略布局,成为房地产行业内产业链较为完整的上市公司,产业链延伸所形成的协同效应已在公司不动产经营等业务中得到明显的体现。同时,作为未来重要利润来源的土地储备配套服务、配套商品房业务可成为公司利润的稳定器,从而降低因房地产行业产生的周期性风险。
品牌优势:"金丰易居"品牌在上海乃至全国的房地产流通服务领域中具有很高的市场认知度和美誉度。
规模优势:公司旗下的上海房屋置换股份有限公司是上海房地产流通服务中介行业中第一家大型发起式股份有限公司,该公司自成立至今连续8年业务量稳居上海第一,市场份额最大时占到上海市20%左右。"金丰易居上房置换模式"被建设部倡议在全国范围内推广,金丰投资目前以自设及品牌输出方式在全国布局了200余家连锁网点,其中上海160余家。2004年公司在上海促成的房地产交易量接近90亿元,位居上海第一。
大股东优势:金丰投资控股股东地产集团和上海市唯一一家土地储备中心采用"两块牌子、一套班子"的运作模式。上海市土地储备中心的基本职责是根据上海市城市土地利用总体规划、年度供地计划和市场需求,适时收购、储备土地,并将经过开发的储备土地投放市场,其每年的土地储备存量达到约300亿元规模。这为金丰公司充分发挥控股股东资源优势,积极开展业务合作提供了良好的机会。
笔者:从投资角度来讲,金丰投资有什么值得大家关注的亮点吗?
阮人旦:金丰投资的投资亮点有这么几点:
一,金丰投资是目前国内A股市场唯一一家同时从事住宅流通、住宅开发及土地储备配套服务业务的上市公司,通过1998年的成功转型及产业链的延伸显著提升了公司的投资价值
二,金丰投资为上海市住宅流通业的龙头企业,其参股29.5%的上海住房置业担保有限公司的主营业务收入及净利润在未来有望大幅增长
三,金丰投资现有的上海松江九亭、广西南宁柳沙半岛等住宅开发项目存在明显的地价优势；中低价位房的开发及上海以外市场的拓展,可有效降低宏观调控给公司房地产开发业务带来的不利影响
四,土地储备配套服务业务将成为金丰投资未来重要的利润增长点及可靠的利润来源,我们估计该项业务在未来五年可望保持30%左右的增长
五,不动产经营业务为金丰投资利润的重要补充来源
笔者:在住宅开发项目上,目前金丰投资在建和即将启动的项目有哪些?阮人旦:公司在建中的项目有上海松江九亭"金丰蓝庭"项目,即将启动的项目有广西南宁柳沙半岛项目、安徽马鞍山杨桥地区项目
一,上海松江九亭"金丰蓝庭"住宅项目建筑面积约20万平方米,预计总投资约为8.5亿元,截止2005年6月30日,已投资3.26亿元。该项目将于2006年内全面竣工,投资回报期在2006-2007年。
二,广西南宁柳沙半岛项目位于南宁市柳沙半岛,共拥有400亩建设用地,规划容积率为1.4,可开发的建筑面积约为38万平方米。该项目将于2005年内开工,投资回报期预计在2007-2009年。
三,金丰投资参股马鞍山市金申置业发展有限公司35%股权,共同开发安徽马鞍山杨桥地区900亩住宅项目。该项目总投资为15.9亿元,建设周期约为7年,采用滚动开发方式,全部完成开发预计要到2011年。
笔者:面对国家对房地产行业的宏观调控,公司的抗风险能力如何?
阮人旦:面对国家对房地产行业宏观调控所带来的种种风险,公司采取了如下措施:
一,坚持以"房产流通服务业务为主、房产开发并重并提供土地储备配套服务"的业务模式,发挥企业的产业链优势和规模优势
二,中低价房的开发及上海以外市场的拓展,有效降低宏观调控给公司房地产开发业务带来的不利影响
三,土地储备配套服务业务将成为公司未来稳定的利润来源,大大增强公司的抗风险能力。
笔者:公司的经营发展战略是什么?
阮人旦:面对未来,公司将继续保持和扩展"金丰易居"和"上房置换"的品牌优势,调整和梳理主营业务架构,适度加大对房地产开发的投入力度,启动配套商品房项目建设,进一步整合房产流通服务业务的资源,重视和关注不动产业务的经营模式和运作格局,强化和完善对外投资的管理体制,把金丰投资打造成为具有一定资本、资产规模和一定品牌影响力,并与土地开发业务相匹配、与房产开发业务相适应、与房产流通服务业务相吻合的上市公司,逐步实现"投入与产出保持适度均衡和良性循环,持续经营和稳健发展齐头并进"的战略目标。
笔者:作为董事长,您认为此次股权分置改革对公司有着什么积极影响?
阮人旦:实施股权分置改革,非流通股股东和流通股股东将形成共同的利益基础,将拥有相对一致的价值评判标准,将更加关注公司的法人治理结构,从而形成对公司更有效的监督和约束机制。
未来实现全流通后,资本市场的制度创新必将层出不穷。这为公司今后通过创新的金融品种和创新的资本运作方式实施整合、购并奠定了良好的基础,有利于公司比较迅速地做大做强,为股东创造更大价值。
相信本次股权分置改革必将成为金丰投资健康、持续稳健发展的契机。我们将以此为新的起点,开拓进取,使金丰投资成为具有持续竞争力的房地产流通行业的龙头企业,并积极拓展房地产开发和土地储备配套服务业务,争取以优良的业绩回报公司的股东。
笔者:请阮董谈一谈公司此次股改方案的主要内容?
阮人旦:本次股权分置改革方案的主要内容为:
上海金丰投资股份有限公司的流通股股东每持有10股流通股将获付3.5股股票的对价安排；在对价安排执行完毕后,上海地产(集团)有限公司持有的非流通股股份即获得上市流通权。
本公司控股股东上海地产(集团)有限公司承诺:
上海地产(集团)有限公司持有的非流通股股份自获得"上市流通权"之日起,在24个月内不上市交易或者转让。在前项承诺期期满后,通过证券交易所挂牌交易出售的股份数量占公司股份总数的比例在12个月内不超过5%,在24个月内不超过10%。
公司非流通股股东延长锁定期的承诺可通过交易所和登记结算公司实施,技术上可以得到有效的控制。同时,承诺人上海地产(集团)有限公司声明:"承诺人将忠实履行承诺,承担相应的法律责任。除非受让人同意并有能力承担承诺责任,承诺人将不转让所持有的股份。"
我认为,此次股改方案充分考虑了广大中小投资者的利益,尤其是非流通股股东对股改方案的调整及承诺,体现了控股股东本次股改的诚意和对金丰投资未来发展的信心,为稳定公司股价、增强投资者持股信心奠定了良好的基础。
笔者:此次股改完成后,金丰投资今后将如何保护中小投资者利益?
阮人旦:公司已在保护中小股东利益方面做了些工作。首先,公司根据有关规定实施了独立董事制度和董事、监事选举的累积投票制,建立起了投资者关系管理制度等,在制度上保证了中小股东和流通股东的重大事项决策权。其次,严格按照"公平、公开、及时、完整、准确"的原则履行信息披露义务。再次,做好中小投资者的咨询沟通、来电来访的接待工作。
但仅有上述工作还不够,接下来我们要进一步做好投资者关系管理工作,主动加强与中小投资者和机构投资者的联络,增加公司经营计划的透明度和执行力度；不断完善保护中小投资者利益的各项制度；充分发挥独立董事在保护中小股东方面的作用,不断提高信息披露的质量。同时我也希望全体股东都能关注公司,积极参与公司的决策,为金丰投资的发展献计献策！
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