【SmartMoney纽约7月16日讯】美国房市可能已经跌入50年来低谷。根据Case-Shiller房价指数，美国房价几乎从最高点下跌了18%，而待售房屋库存数量也接近历史纪录。“次贷”房产违约率仍在迅速攀升。房地产危机的后座力使得抵押贷款巨头房利美(FNM)和房地美(FRE)陷入财政困境，而许多其他抵押贷款提供商早已无钱可贷。“债券之王”比尔-格罗斯(Bill Gross)和穆迪经济学家马克-赞迪(Mark Zandi)等知名市场专家认为房地产滑坡还将持续数月，房价可能从目前的低价继续下跌10%。

　　不过从最近数据来看，他们似乎有些悲观过头了。成屋销售正在出现复苏迹象，而房价的跳水也可能到底了。根据全国房地产经纪人协会的数据，5月份待售成屋存货跌至449万栋，即按照目前销售速度需要10.8个月销售完毕，低于4月份11.2个月的供给。

　　没错，积压的供给依然很庞大，但是至少数据有改善的迹象。上周财长亨利-保尔森(Henry Paulson)称：“我们进入了一个深度调整的过程。”他说，新增单户住宅存量从2006年高点回落21%，而且“过去几个月成屋销售趋于平缓，说明需求在企稳”。

　　还有一些数据显示房价已经接近底部。上个月发布的S&P/Case-Shiller指数显示，4月份房价下跌15.3%，较去年同期跌幅升至最高水平。不过在这一数据背后，媒体基本忽略了一点，那就是受调查的20个城市中有8个城市4月份房价较3月份小幅回升。这同3月份的数据形成鲜明对照，3月份受调查的20个城市中18个城市价格下跌。而且，大部分下跌城市的月跌幅也开始缩小。

　　总的来说，包括S&P/Case-Shiller在内的大部分房价指数显示的信息可能都比实际情况糟糕。原因是由于违约和拍卖，次贷房产在当前的销售量中占比过高，远远超过它在美国总房产中不到10%的比例。在旧金山地区，高价房(72.1548万美元以上)已经从高点回落10.7%，而低价房(47.3711万美元以下)下降40.9%，中档房屋下降28.3%。这样的话，中低端房屋销售的激增便足以将总的房价峰谷比推升至24.6%。

　　政府可能会出台救市措施，有可能通过国会立法的方式，允许联邦住房管理局对3000亿美元的问题抵押贷款进行重新修订。这一法案需要贷款人和借款人同时作出一定牺牲，从而扭转次贷市场的现状。更重要地，政府还可以直接接管房利美和房地美，缓和大家对房地产市场信用持续紧缩的担忧。

　　卫尔斯利女子学院经济学家奇普-凯斯(Chip Case)依据浩如烟海的数据和资料，对美国房地产市场数十年的走势进行了分析，认为房价已经接近底部了。凯斯写道，4月份房屋开工数量跌至97.5万，而2006年1月的峰值为227万。而过去35年这种情形曾经三度出现，即从超过200万跌至不到100万。他说：“以前每次出现这种情况，房地产市场的活跃度都会在一个季度内出现回升，令专家们大为吃惊。”他认为，“很多地方房价可能已经企稳”并在今年年底之前开始复苏，“尤其是除亚利桑那、佛罗里达、内华达等开发过度的市场和泡沫最严重的加利福尼亚之外的地区。”

　　不过凯斯承认历史可能不会重复，因为美国经济正处在衰退的边缘。前三次开工数量跌至百万分别是1975年第一季度、1982年第二季度和1991年第一季度。前三次房地产的萎缩主要是失业率上升、利率上升和经济减速等传统因素所致，但这一次不同，主要原因是盲目投机和自杀式放贷。因此凯斯表示，经济持续下滑可能会打消他的乐观情绪，尽管经济增长的官方数据仍未显示出现衰退。

　　富国银行第一投资部首席投资战略师吉姆-保尔森(Jim Paulsen)认为，随着违约案件逐渐减少，房价年底有望企稳。他写道，当前房地产危机中大部分次贷债务都已经被金融机构减记了，而且很多失去房子的次贷借款人正在回到租赁的房子中。保尔森说：“那些动不动就将现在的房价走势同20世纪80年代初期房价下跌相比较的人，显然记性不太好。80年代经济处于深度衰退中，抵押贷款利率在17%以上，失业率接近12%，为‘大萧条’后的高峰。”

　　(本文作者：Jonathan R. Laing）