园城集团为烟台发展搭起新平台——访烟台发展总经理孙玉茂
录入日期：2006年8月21日
出处：中国证券报
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烟台发展经多次重组，主业一直萎缩，至到去年11月商业彻底停顿，再度戴星。烟台市政府下决心要为其找一户知根知底的“好人家”。于是，烟台本地最具实力的房地产商园城集团接手烟发，并在这次股改之机彻底对烟发进行了资产置换：以经营性资产烟台新世界房地产公司100%的股权注入*ST烟发的方式，为*ST烟发增加净资产19380万元。烟发从此告别流通业，并将成为山东省首家房地产上市公司。
在这次重组即将完成之际，记者采访了烟台发展总经理孙玉茂，以期对烟发新置入的资产及未来前景作一深入了解。
旧村改造一炮打响
“园城集团注入烟发的资产烟台新世界，是集房地产开发建设经营及物业管理于一体，年开发能力在10万平方米以上的综合开发公司，2005年实现销售额6143万元人民币。”孙玉茂以一组实际数据开场。
“与山东省其它房地产企业不同的是，园城没有背靠大型国有企业集团，而是纯民营企业，效率高，机制灵活。”孙玉茂告诉记者，“烟台新世界是园城拥有100%产权的核心资产，与新世界一起来到烟台发展的，还有园城在10多年发展中培养的精英。”烟台新世界房产是靠旧村改造一炮打响的。孙玉茂说：“2002年，烟台新世界接手烟台幸福镇3个村的旧村改造，项目规模50万平方米。”这无论当时还是现在，都属大项目。2003年元旦，新世界花园首次开盘。开盘前一天，园城的创办人徐诚惠与孙玉茂彻夜难眠。结果，开盘当天一下子卖了800套房屋，大量资金回笼，新世界房产在烟台一炮打响。
诚信立业
“宏观调控对你们影响大吗？”对于房地产企业，这是绕不开的话题。
“基本没什么影响。”孙玉茂说：“我们主要在三、四级城市发展，而且，以中低档为主。做旧村改造、旧城改造已具备了丰富的经验与强大的实力。政府对旧城旧村改造规定开发商的利润率为15%左右，但我们可以做到更多。”
据山东省发改委对就业情况的调研，每年，山东有120万新增劳动力需要就业，有150万农村劳动力向城镇转移。这么多人口涌向城镇，对住房就形成了需求。孙玉茂认为，山东房地产将面临一个高速发展期。在烟台这样一个工业增加值位居全省第一的海滨城市，平均房价还不到3000元。据有关方面的统计，在全国GDP增长中，房地产业的贡献达3.4个百分点，而在山东，房地产业对当地GDP的贡献还不到2个百分点。
作为实力位居山东省房地产业前列的企业，孙玉茂认为他们拥有一个良好的外部机遇。“宏观调控、完善土地招拍挂，会让房地产业的发展更加规范。打击炒房，实际上把炒房者得到的约10%的利润空间留给了开发商与老百姓。对我们来说更有利。”
那么，与别人比，新世界或者应该说烟台发展的优势何在？对此，孙玉茂回答说：“诚信立业，是我们赢得市场的根本。”孙玉茂认为，开发商在任何时候都要讲究利润，但在讲究利润的同时，尤其是做旧城、旧村改造，还要考虑给原住居民合理的回报，并要考虑城市、村镇的可持续发展。只有这样，房地产企业才能长久发展，才能更好地回报股东。
据了解，目前置入烟发的项目主要有烟台新世界小区二期工程项目与烟台“一里洋房”项目。前者共计近9万平方米的房产正处于销售过程中，销售状况良好。后者也已处于预售过程中，预计实现销售收入7700万元。总之，置入烟发的1.9亿经营性资产，完全能保证烟发摘星摘帽。
项目的储备是房地产企业的生命线。而在土地资源紧张的情况下，许多房地产企业瞄向了旧城旧村改造。这正是新世界或者说现在的烟发最拿手的。孙玉茂透露，烟台已把西、北部靠海区域规划为第二个居住区，人口约20至30万人。而在那里，烟发的大股东有个厂区需改造迁移。他们已计划在那里兴建超大规模的房地产项目。如果获批，将交由烟台发展开发。
这些使得作为山东首个房地产上市公司的烟发在未来市场上的表现，值得期待。(记者 朱剑平/上海证券报）
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