陈国平，河南中原商贸城开发有限公司董事长，被评为颇具影响力的“河南地产十大推动力人物”称号，由其主持开发的中原国际小商品城项目先后被评为“郑州市跨越式发展重点项目”、“2005豫浙洽谈会重点合作项目”、“郑州市统一监管和重点扶持项目”、“2005河南地产十大实力企业”、“2005河南地产标志性商业项目大奖”、“2006河南‘3.15’诚信服务单位”、“2006年河南楼盘消费者满意度大奖”等荣誉称号。

前言：

    自古以来，社会的稳定和繁荣相生相存，而稳定和繁荣重要标志就是人民是否安居乐业。中部地区经过半个世纪的发展积淀以后，人居环境有了长足的发展，百业相对繁荣，特别是以郑州为代表的中等发展城市，凭着其得天独厚的地理区位枢纽、交通枢纽、辐射区域、人口及数千年中华文化等软硬件的先天优势，尤其是“中原崛起”战略的实施，已成为中部地区经济、文化、商业的中心，她每一种业态，犹如睡醒的雄狮，都表现出蓬勃向上的生机。随着城市框架的拉大，现代化程度的提高，房地产业跃上郑州城市发展的潮头。遵循先“安居”，后“乐业”，再“休闲”的房地产发展三步曲之国际贯例，通过前几年住宅地产的充分发展，使人民完成了“安居”的基本需求！随着“商业地产”在郑州的空前繁荣，更是响应了城市经济发展的客观要求，使人民看到了“乐业”的美好希望，并为将来发展“旅游地产”，为人民休闲安康的高标准生活做好铺垫。

    2005年，代表着东部经济向中西部转移的商业地产——中原国际小商品城项目花落郑州，并且在短短的一年时间，成长为展翅飞翔的地产雄鹰，蜚声中原。凭着对先知先觉者的崇敬，凭着对第一个敢吃螃蟹者的钦佩，我们走访了河南中原商贸城开发有限公司董事长陈国平先生，畅谈了对河南商业地产的市场空间和项目的前景展望。陈总对个人的人生经历，只淡淡地说：“我只是一个普普通通的浙江人，没什么好讲的吧！”只有提及“中原国际小商品城”项目时，陈总才会像是一位父亲谈爱子般满脸的兴奋和自豪。陈国平先生，他那浙商特有的内涵和谦逊温和的微笑给我们留下深刻的印象……

    项目概况

    “中原国际小商品城”位于郑州主干道——中原西路西侧，距郑州市委市政府大门口仅13公里驱车仅8分钟。规划总建筑面积约400万平方米，总投资约40亿人民币，分三期完成。其中有四栋高层：五星级标准设计的中原国际大酒店、中原国际数码港、国际电子商务中心、国际会展中心，组成本项目的高档次商业中心——新街口广场，商业用沿街商铺约有30000个，下设各分市场：香港精品城、义乌小商品城、东阳工艺美术城、广东陶瓷城、装饰建材城、温州机电城、永康五金城、上海珠宝城、海宁皮革城、绍兴服装轻纺城等，同时规划有仓储、物流中心、商品配送中心、餐饮、超市、银行、邮局、医院、学校等公建配套。首期建设约150万平方米，预计投资15亿，约10000个商铺，计划于2006年底完成建设，2007年6月投入营业，后两期为交叉滚动开发，五年内完成整体建设。

    “中原国际小商品城”主要针对浙江大市场目前面临的瓶颈进行突破，确保浙江大市场经济可持续发展，同时填补了中原地区没有综合性一级批发大市场的空白点，利用郑州丰富的能源、人力、交通、辐射等优势，迎接沿海地区的产业转移和市场经济的拓展，占尽天时、地利、人和。

    项目立项时机的把握

    《房》：陈总，您到河南投资是主观愿望，还是事业的必然？

    陈：应该是中国经济发展的必然，具有一定的历史背景和意义。首先中国政治经济发展大环境的影响。东部沿海在经过改革开放后的几十年发展以后，一部分地区已经先富起来，以浙江为例，从最初的穷山恶水到现在成为富裕的代名词。然而沿海城市的发展趋于成熟和饱和，且自己的资源短缺、交通不便、辐射有限、环保、劳动力成本增加等因素已制约着沿海经济的发展。因此，东部沿海城市的产业需要升级、产业结构需要调整，国外贸易和国内贸易都需要一次大的扩张，普遍面临着如何确保“经济可持续发展”这么一个难题。英明的党中央、国务院又做出“促进中部崛起”的重大决策，使中部地区的经济发展迎来了新的春天，中部地区凭借区位、资源、产业、人才等综合优势，吸引了东部技术和资金的转移，也成为外资瞩目的投资热土。先知先觉的浙江早在2004年就提出了“腾笼换鸟”的发展战略，它需要找一个远离浙江辐射范围的，交通便利，辐射范围广，能源丰富，劳动力资源充足，政府支持力度大的地区来做它的中继站，来承接浙江的产业转移和大市场经济的发展。一是向中国的中西北部扩张抢占国内市场份额；二是提高服务意识充分满足全国各省的二、三级批发市场的需求；三是拓展国外贸易的需要，因此以全国整体规划布局的角度出发，在郑州建这样一个一级批发市场的时机成熟了，这是浙商把大市场运作最成熟的经验引到了这里，也是最高级的一种市场形态，是必然规律的体现。

    《房》：“中原国际小商品城”项目堪称全国最大的小商品一级批发交易市场，作为一个浙江的商人，您为什么会把项目地址选在郑州？

    陈：郑州处于中部商贸的中心地位，无论是从交通、物流、辐射、商贸格局、消费潜力及政府优惠政策上都有得天独厚的优势，客观上为东部经济向中西部转移创造了条件和机会。最要紧的是，通过我们的考察，郑州虽然商贸十分发达，但商业市场仍然处于二、三级市场的商业地位，没有真正的一级小商品批发市场，这将极大降低小商品一级批发交易大市场的培育难度，这些条件的存在，客观上为东部经济向中西部转移创造了条件和机会。而郑州也具备做为一个真正的小商品一级批发交易市场条件：

    一、它远离浙江的直接辐射范围。在选择郑州前，我们组团考察了许多地方，不仅仅是郑州政府来要求我们开发，西安、武汉、南京、徐州、江西、上海甚至威海、沈阳，经过我们的考察之后，最终选择了郑州，因为这样一个一级批发市场不是什么地方都能建，它必须远离浙江的辐射。

    作为一个一级批发大市场它的整体布局必须要从全国的角度考虑，如果选择的地点离浙江太近，那就根本没必要再建一个一级批发大市场。即便在那边建了这样一个市场，浙江的一级批发商也不会在近距离内再设一个批发点，更不允许在它的势力范围内存在一个与之一样的一级批发市场，只能作为浙江市场的附属物，受到浙江市场的打压，最后沦落为以零售为主的三、四级批发的小市场。

    二、郑州具有得天独厚的交通条件。郑州的交通网络十分发达，通过连霍高速，陇海铁路，310国道以及四环高速，京广铁路，京珠高速，形成三横三竖，辐射十省三市，亚洲最大的火车编组站和全国最大的零担货物运转站都在郑州，从郑州向外发货都可以四通八达。

    三、郑州位于我国交通十字架的中心位置，可以说是中国的心脏部位，本身就可以辐射河南的20多座中等城市，近1亿人口，向北辐射到河北、山西、北京、天津，向南辐射到湖南、湖北，向西辐射到陕西、甘肃、四川、重庆，向东辐射到江苏、安徽、山东，她的600公里辐射半径可以占到小商品国内市场的70%。

    另外郑州畅通的物流，完善的商贸格局，加上政府的大力支持和优惠政策的推出，这些都是促使我们选择郑州作为市场的因素。

    开发定位

    《房》：“中原国际小商品城”项目堪称全国最大的小商品以及批发交易市场，您为什么会把主要经营品种定位在小商品而不是建材、家具等产品？

    陈：首要原因是商贸发达的郑州至今还没有真正的小商品一级批发市场；其次，这跟小商品的物流特点密切相关。小商品的流通呈全国趋势，转运便捷，成本低廉，且消费需求量大，消费周转周期短，经营资本周转快等诸多市场优势，是建材、家具、大家电等无法比拟的，建材、家具等具有典型的区域性，主要表现在生产销售与需求的关系上，就地取材，就地销售，满足区域市场需求；另外小商品的规模经营及配套会带动更多的产业参与其中，增大产业链的附加价值，无论对经营者、生产者，还是地方经济，都有很大的带动和补充作用。我经营这个业态多年，熟悉此行业在国际、国内的发展规律及趋势，在运作导向上，更能给投资者带来收益。

    郑州商贸格局的现状

    《房》：您提到的郑州商贸格局的现状也是促使您建立这样一个一级批发大市场的主要因素之一，能否具体谈一下您对目前郑州商贸格局现状的认识。

    陈：其实早在四、五年前浙江就向外拓展这种以零售为主的三、四级批发的小市场，现在这种小市场已遍布全国各地。郑州凭借自身的优势，也成为浙商开发小市场的重点城市，到2004年底这样的小市场有359个，年交易额654亿元，所以郑州的商贸业已相当发达。

    对于郑州有实力的商户，他们从最早的零售开始，到批发，到自己开厂的商户很多，一旦进入自己开厂的这个阶段，他就需要大量提高产品的销量，要提高销量的最好的途径就是一级批发大市场这样一个平台，来满足他们扩大销量、扩大产量的要求，他们迫切需要，但一直苦于郑州没有，要是去义乌买一个这样的市场平台代价会很高，而且路途遥远。比如全国70%的女裤生产是在河南，但是河南却一直没有这样一个一级批发的市场平台，通常都是反销到广东、浙江一带，然后河南的商户反过来再到广东、浙江去进货，平白增加了成本，提高了进货价。这样我们在这里要建立一个一级批发市场的平台，对这些商户来说就是一场及时雨，是他们梦寐以求的！

    我们这个市场是刚刚建立的，它的成本都是可控的，租金低（对自己经营的客户可以提供前两年免租）、营业税免二年、所得税免二减三、劳动力成本低、运输成本低，决定了这里的产品价格会比义乌低得多，同样的价格向外批发其利润空间比在义乌经营高得多。可以说在这里建这样一个一级批发大市场不仅仅是郑商的需要，包括郑州辐射范围内的商户都需要！

    政府的政策支持

    《房》：项目的发展离不开政府的支持，那么您能谈一下政府有关部门的扶持都有哪些方面呢？

    陈：政府对项目大力的支持，是项目顺利开展的保证。本项目被定位“郑州市跨越式发展三年行动计划”的重点“交通枢纽和物流工程”以及豫浙洽谈会重点合作项目及郑州市重点投资项目，并纳入郑州市统一监管和重点扶持项目。

    本项目得到了中央的肯定，王光英同志还专门题了字。在用地等方面也得到了支持。郑州市政府还出台了一系列优惠措施：市场内的经营户和随经营户迁入的生产企业所得税享受外企待遇，即免二减三；营业税两年内不征；一次交易契税由4%降为1%，并设立政府监控专用帐户，确保投资者投入有保障。另外还设有配套的产业园区，这些优惠措施的出台都为我们的工作提供了便利条件。

    荥阳市政府还成立了由市委、市政府等四大班子及各局委乡镇领导组成的项目建设协调领导小组，把对本项目的服务作为荥阳市投资软硬环境的检验标准，倾全市之力支持本项目的建设。

    项目建成后的经济效益分析

    《房》：业内人士都对此项目予以高度评价，许多商户也对此项目关注有加，请您谈一下此项目完工后，投入使用后对郑州经济的影响。

    陈：“中原国际小商品城”项目的建设犹如一台发动机，她的建设对郑州的经济而言，一是个阳光工程。建成后，可形成江浙等沿海大市场辐射北方及中西部市场的中继站。市场培育成功后，年交易额可达300—500亿人民币，可大幅度提高当地的年产值、财政收入和税收，为中原崛起做贡献，为郑州的商贸城建设添光彩，为荥阳经济腾飞插上翅膀；

    二是安置工程，等于再造一个新荥阳，将有力促进当地农民就业。项目约3万个商业铺位，再加上餐饮、超市、仓储、物流等相关产业的发展，可解决16万人就业，使失地失业人员人人有工作，人人有钱挣，家家能致富，大大促进农民增收，带动当地人民迅速致富；

    三是带动工程，首期从浙江的各大市场引入著名客商及厂家，其中有袜子大王、布料大王、箱包大王、鞋帽大王等，通过这些成功人士的传、帮、带作用，将中原国际小商品城做成、做大、做强、做旺；

    四是造富工程，用浙商理念带动当地群众迅速致富，开商铺，办工厂，搞物流、运输，饭店、超市、旅游服务，行行生意兴隆，人人发家致富。

    如何投资商业地产

    《房》：中原国际小商品城是典型的商业地产项目，投资房地产是最佳的投资方案，而商业地产又是最佳的房产投资，从商人的视角谈谈如何投资商业地产？

    陈：现在可投资方向很多，例如股票、银行存款、信托投资、做生意等，几年前人们选择最多的是房地产投资中的住宅地产，目前人们又偏爱选择商业地产的投资，其实这都不是偶然的，像国外的房地产发展规律一样，它遵循了“安居”、“乐业”、“休闲”的发展过程，在完成了“安居”的基本目标后，必将选择“乐业”型的地产来投资，而且，我相信不远的将来必将流行“休闲”类地产。投资商业地产，与其投资相比风险相对最小，但受益最大，并且稳定。当然，商业地产类型很多，比如沿街商铺、商业步行街、室内商铺、以零售为主的小型批发市场、区域性的专业市场和大型的一级批发市场等，风险和收益又各不相同，但按照投资指数综合分析，一级批发市场的优势最为明显。一是介入成本低，拿郑州来说，街铺的平均价格约10000元/平方米，而一级批发市场均价约2300元/平方米；二是升值空间大，如义乌的商铺由最早的5000元/铺上涨到现在的300—400万元/铺；三是不受周边房地产的价格影响，几乎没有竞争；四是收益更加稳定并且具备高成长性。对投资室内商铺的，如购物中心、超市、百货大楼等商业地产投资的，可以将将两者做一对比，权衡之后再作决定。

    《房》：您最想跟大家分享的一句话。

    陈：得中原者得天下，入主中原国际小商品城者得天下财富！

    投资者的心声：

    浙江义乌商人：我虽然是义乌市场里的经营大户，但已经感觉到市场发展的瓶颈。因为我现在经营的拉链价格虽然上涨，但利润反而降低了，国内市场份额逐年在减弱，现在还好有国外贸易在支撑，否则我都不知道该如何办。要想维护国内、外市场，扩大销量，强占更多客源，郑州还真是一个很好的平台，加之小商品城还在周围200百公里范围配套了产业园区，这样无论是在生产成本还是经营成本上都得到了大幅度的降低。于是我联络了和我一起经营拉链、袜业、礼品的经营户，一起买了70多套商铺，一来自用，二来增值，三五年后增值几倍肯定没问题。

    浙江永康拆迁户：在永康五金城改建的过程中，我家里祖传下来的几间房经过简单的改造，以每年两千元的租金对外出租，现在一年的租金已达到三十多万，有了这样的经验，使我对商业地产的投资充满了信心，特别是对受当地政府关注的项目。这些项目在政策上有优势，要知道现在浙江政府已经开始压制当地小商品这种高能耗低附加值的高科技产业，希望它可以向中部转移，利用有限的资源去发展低能耗高附加值的高科技产业了。显而易见河南政府的大力支持吸纳沿海地区产业转移的做法，对今后吸引广大江浙产业及商户起了很大的推动作用。

    温州皮鞋经营户：以前我是做皮鞋生意的，辛苦了几年也挣了一些钱，在自己购置住宅过程中，感受到房地产的增值利润空间远大于自己做生意的利润空间，所以就组织了几个朋友成立了一个小型的炒房团，资产从99年的几百万到现在的五千多万。通过以往的投资经验得出：炒住宅不如炒商铺，但投资商铺一定要选择交通便捷、规模大、有浙商参与并主导的、当地政府大力支持的综合性的一级批发市场。

    工薪阶层投资者：周围朋友们的生活条件都在逐步改善，我们拿着这么点工资，住着房改房，何时才能成为一个有钱人？正当我困惑之时，一个偶然的机会我接触到了中原国际小商品城项目，它是浙商投资的，再加上郑州独有的地理、交通优势，升值空间无限呀！可苦于没有钱投资，但我不想放过这样的投资机会，我同家人商量了之后将现有住房抵押贷款支付了首付款，后期房款有朋友出资，我们合伙购置了一套，租金收入用来还银行利息还有节余，而物业本身的升值就是我们改善自身生活条件的依靠！（房产经理人文/李烁  摄影/胡文芳）