2005-07-17

　　一条新兴的，而且可能是最畅通的融资渠道即将连通中国房地产业。始作俑者为REIT(Real Estate Investment Trusts 房地产信托投资基金)。

　　“几乎每一个机构投资者都能感觉到REITs燃起来的热度，

会有一股中国资产在海外上市(离岸式房地产基金方式)热潮到来，直接或间接刺激、促进国内房地产投资基金法的尽快出台。” 7月14日，华银投资控股有限公司首席财务官齐霁透露，华银投资正在运作的一只REITs，若不出现意外插曲，年底将在新加坡上市。

　　曲线上市

　　“这事都酝酿两年多了，前期困难重重，但‘奇迹’总会出现；”齐霁笑侃，“实际上，REITs境外上市较一般意义的公司上市要复杂得多。”

　　谈及操作流程，齐称，首先是将国内收购到的优质物业资产——对象为介入产业链中相对成熟的后期商铺租赁，将其组建成一个“资产池”，再拿到新加坡上市，接着有一个产权转移的过程，包括原来物业中含银行抵押的则有一个抵押解除程序；此外，产权转移之前要做周密的净资产调查，如财务数据、技术数据、税务、法律文书等研究，最终形成一个将会出现在招股说明书中的一个调研报告。

　　为完成海外上市，有关方面组建了豪华的团队：承销商为新加坡发展银行、普华永道做税务和财务报表、第一太平戴维斯进行项目评估，在国内邀请中伦金通律师为法律顾问。而在物业产业收购完毕后，华银控股与一个合作伙伴共同合资成立一家基金公司，作为控股股东，华银投资还承担着该公司在国内业务的实际操作。“华银控股充当的是基金经理人的角色，按常规逐年取费，收益与基金经营业绩挂钩。”齐说。

　　齐表示，REITs境外上市具有里程碑意义。通过大众的钱去投资房地产行业，这将会是房地产金融业的一个潮流。因开发阶段，基金一般不会介入，只是给开发商提供了一个退出机制，因此不用担心给开发商带来投机机会，房地产开发与投资形成良性循环。

　　基于中国商业房地产平均不同程度的存在银行抵押贷款，此项目中，承销商DBS为其融到了足够的资金用于偿还银行抵押。业内人士透露，DBS几乎承担了整个上市收购四分之三的资金，并负责贷给资产管理公司。资产管理公司在得到物业之后，再将其所有权质押给DBS。此外，该资产管理公司的股权还可以进行质押贷款。实际上，在华银控股达到新加坡股市对一只REITs规模(3亿美元资产总额)的基本要求时，真正拿出的资金只有6个多亿。“当然，过程看似简单，但其实上市企业的管理能力努力获得承销商和银行的信任是相当困难的过程。”知情者称。

　　6月16日，香港证监会正式发布修订过的《房地产投资信托基金守则》，撤销了香港REITs投资海外房地产的限制。这实际上是允许国内发展商按照该《守则》要求成立REITs，注入其在内地的商业地产项目后再赴港上市。因此香港也是REITs实现境外上市路径选择之一。

　　“新加坡REITs运作相对香港来说，更为规范与成熟，内地赴港难度更大；即便是《守则》原则上允许，但先行的可能是香港本土房地产业的REITs运作。”齐认为。

　　天津市社科院城市经济研究所的陈柳钦教授说，发展多元化的房地产开发融资方式以减少银行信贷风险是当务之急。信托是房地产企业较好的融资方式。