对于总资产260亿元,拥有59家下属集团企业的北京城建集团来说,仅拥有北京城建(600266.SH)一家上市公司或许是不够的。

　　"集团准备再做2-3家上市公司。"北京城建集团一位有关人士告诉记者,北京城建集团公司主营业务调整后,资金需求量巨大,为此北京城建集团决定整合旗下业务,再做2-3家上市公司。近期北京城建集团在制定业务发展纲要时又添加了一项主业:资本运作,并为此专门成立资本运作部。

　　上述有关人士表示,北京城建集团旗下商业地产资产准备打包在香港或内地上市,形式包括房地产信托(REIT)和直接上市。

　　资金瓶颈

　　记者从北京城建集团获悉,截至目前北京城建集团下属10多家企业改制工作仅完成了7、8家,数量仅到半数。

　　北京城建集团改制进展缓慢的主要原因是缺乏资金。上述北京城建有关人士表示,对集团主业进行改制需要大量资金支付工人安置、补充流动资金等资金需要,而北京城建集团目前缺乏相应融资途径。

　　北京城建目前是北京城建集团下属唯一上市公司,但是由于其资产规模较小,自IPO以来仅成功做过一次10亿元的增发和5亿元公司债发行,不能成为北京城建集团的整体改制融资平台。而北京城建本身也处于资金紧张状况。今年下半年,北京城建连续出售了世华国际中心等多个优质商业地产项目,实现了超过30亿元的销售回款。这些资金一方面是为了降低发债带来的资产负债率上市,主要用途是年底偿还贷款。

　　中国社科院金融所研究员尹中立日前在华业玫瑰郡风格生活沙龙上对记者表示,明年央行将采取紧缩性货币政策,开发贷款会大量缩减,银行贷款比例较高的企业必须寻求更多融资途径。而北京城建虽然是上市公司,其本身自上市以来仅做过一次10亿元的增发和5亿元的公司债发售。北京城建本身发展也严重依赖银行贷款。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强在新浪房产主办的"2008房地产企业奥运战略"上表示,已经有大量外地房地产企业和建筑企业借奥运会机会打入了北京市场,这对于北京本土的"奥运概念"企业来说是个挑战。

　　而目前北京城建全部的房地产开发业务和80%的建筑业务都集中在北京。刘龙华表示,北京城建集团必须抓住北京奥运会机会,扩大北京城建建筑工程总承包市场份额。同时必须加大外埠市场份额,为企业突围北京市场做准备。

　　商业地产上市

　　商业地产资产是城建集团资本运作部拿出来的第一块资产。"因为北京城建主要以住宅开发为主,集团未来的住宅业务注入已经足够其消化很多年了,商业地产必须另寻出路",上述北京城建有关人士说。

　　记者从有关渠道获悉,北京城建集团日前组织了投资银行、券商、金融服务机构等代表在其集团总部所在地北京城建大厦召开了一次闭门会议。据参加会议人士透露,北京城建集团主要向这些投资方了解在香港发REIT的相关法律规定和要求。

　　北京城建集团代表在会议上表示,集团有意将旗下商业地产打包赴香港做REIT。

　　到会代表都拿到了一份北京城建集团商业地产资产清单。该清单显示,北京城建集团目前共拥有各种形式商业地产资产30多处,总建筑面积近100万平方米,资产价值预计在100亿元以上。

　　这份拟注入REIT资产包的商业地产清单以位于北京北三环北太平庄桥附近的北京城建大厦为主,该物业是北京城建集团自持物业中资产质量和收益率最好的项目。有关资料显示,北京城建大厦总建筑面积12.61万平方米,目前租金已经达到170元/平方米/天,在该地区属于高档物业。其周边"领寓"项目销售负责人告诉记者,该区域预计奥运会期间租金将上升10倍以上,公寓可达9万元/月,目前卖3.5万元/平方米。

　　值得注意的是,北京城建集团所提供商业地产资产均已放在北京城建置业有限公司名下。北京城建集团公司网站资料显示,2006年7月1日,北京城建集团对内部业务结构进行了调整,原房地产经营部所拥有全部商业地产划归北京城建置业公司,以后该公司专司负责集团物业的持有和运营——除了北京城建大厦,北京城建置业还管理其他商业地产项目52处,全部位于北京繁华地段。其中北京城建集团内租项目26处,外租项目26处,总建筑面积超过40万平方米。

　　记者接触到的几位参与北京城建集团REIT计划研讨的人士都表示,北京城建集团REIT资产包内产品除了城建大厦外,其他项目虽然地理位置好,但是品质都不高,收益率不足以做REIT。

　　当记者向北京城建集团总会计师卢桂菊求证时,其表示集团目前正考虑商业地产资产上市。卢桂菊认为,北京城建集团目前处于公司治理结构改革的关键时期,必须打造多个上市公司平台,才能保证集团今后各项业务发展的需要。对于商业地产资产处理则包括上市和做REIT两种途径