“万达与麦格理合资的REITs（房地产信托投资基金）的招股文件刚刚获得香港联交所的批准，预计明年2月在香港上市。万达成为本土在海外上市的第一家REITs已经毫无悬念。”11月10日，万达集团董事长王健林在大连总部向《中国企业家》独家透露了这一消息。

不难想见王健林此时的兴奋。2003 年开始的对房地产行业的宏观调控，给这家专注于商业地产的企业带来的打击，要远远甚于住宅产品开发商。“央行对开发商的要求是自有资金不得少35%，其实这是对住宅项目的要求。对于商业项目，则是全面封杀。”王健林实话实说，“万达2004年憋得够呛。差点没挺过来。”

现在，通过与海外投行的合作，勒在万达脖子上的资金绳索已经迎刃而解。在上市之前，万达已经对合作伙伴澳大利亚著名投行麦格理银行（Macquarie Bank）进行了一轮定向私募，以旗下商业地产与麦格理合资成立房地产投资管理公司的形式，获得50亿元人民币。按照王健林的计划，万达现有的15个购物中心项目将被全部打包进入REITs，在香港联交所上市，获得80亿元人民币左右的募集资金。

尽管如此，对于与澳大利亚著名投行麦格理银行的合作，王健林并不认为是简单的为了资金。“你有没有想过，万达以后有可能不做房地产开发了？”一直致力与成为中国的西部集团（澳洲著名商业地产企业）的万达，在REITs上市之后，会增添哪些新的可能？

REITs诱惑

2004年5月，王健林通过供职于毕马威会计师事务所的一个“四川老乡”，认识了一位来自澳大利亚的投资者。“到现在我都非常感谢那次碰面，这改变了万达的发展路径。”

不过，当这位来自世界上REITs发展最成熟的国家之一的澳洲客谈到REITs这个概念的时候，王健林的第一反应是：“什么信托基金，拉倒吧。我从2004年年初就开始接触海外资金，见的是JP摩根、摩根斯坦利，都是顶尖的投行。”不过，一直以澳大利亚西部集团作为标杆的王健林知道西部集团也做REITs，于是接受了澳大利亚专家给自己和投资部做两个小时REITs讲解的建议。

就是这两个小时，王健林彻底被REITs给迷住了。“为什么全世界的购物中心95%都是REITs持有，正是因为这种金融产品支持长期稳定收益的项目。”此时，国内的商业地产的发展并不顺畅。正如铜锣湾商业集团董事长陈智总结，“商业地产的开发商开始选择零售，发现物业分散会造成业态失控。打定主意自己持有经营，又劈头赶上了宏观调控资金匮乏。”打算“猛干一气”的万达如果不想停下脚步，就必须获得长期的资金支持。

说2个小时就让王健林放弃了与JP摩根有关上市的初步协议也许过于简单了。另一个事实是，“比较过在香港上市的内地房地产公司后，我们发现，这些房地产公司股价并不理想，增发的机会更是少之又少，而且，虽说香港对增发频率不做限制，如果你每年都增发，股票价值稀释的太厉害，这支股票也注定被投资者唾弃。REITs则不同，只要保证物业有稳定的租金回报。每年都可以将新建成的购物中心打包放进REITs。保证了项目的稳定去向，给后续项目提供了源源不断的资金支撑。”王健林说。