可转债到期时溢价35%赎回

　　对于私募基金来说，可转债是一种“进可攻退可守”的投资工具。此次由上置集团发行的可转债的年息率为2.5厘，有效期为发行完成日起五年，到期赎回价为本金额的135%。

　　如果佳富选择持有可转债到期，那么五年后佳富将得到约2.23亿港元，另外每年还能收取412.5万港元的利息。如果佳富选择将可转债转换成股份，那么债券持有人将有权以每股0.55港元的价格进行转换，换股价较上置集团停牌前收盘价0.53港元溢价约3.77%。若上置集团的股价在未来几年大幅上扬，那么佳富就可以实现折价入股。

　　以1.65亿港元的本金额计算，佳富将可以最多换取3亿股上置集团的股份，相当于经发行可转债扩大后公司已发行股本的9.728%。上置集团披露，换股权的行使日期为可转债发行完成日后90天起直至到期日前七天。另外，如果这批可转债总本金额的90%以上被兑换或赎回，那么上置集团有权在到期日前任何时间赎回全部或部分剩余可转债。

　　上置集团直言，发行可转债可引入国际策略投资者向公司提供资金，这是公司筹集额外资本的合适方法；如果可转债转换成股份，则可扩大公司的股东基础。此外，上置集团和佳富还希望发展长远关系，并继续在其他范畴发掘合作机会。

　　1999年在港交所挂牌的上置集团，目前主要在上海、沈阳及海口从事住宅及商业房产开发与销售，特别专注中高档住宅物业。

　　而“中信资本中国房地产发展基金III”则隶属中信资本，一家由中信泰富（00267，HK）和中信国际金融（00183，HK）联合创办的投资管理公司。“中信资本中国房地产发展基金III”于2007年底起开始募集资金，投资方向侧重于开发中国一线和二线城市的住宅项目，以及收购已竣工或接近竣工的商务物业，并将积极替所收购的资产增值，该基金还将对具有上市潜力的房地产开发商进行股权投资。

　　房企再融资喜债不喜股

　　房地产企业融资难已成市场共识。早前，包括富力地产（02777，HK）、上海复地（02337，HK）、首创置业（02868，HK）在内的中资房地产企业都曾动过返回A股募集资金的念头。只不过，直至2008年年尾也没有听到这些公司“海归”的最新进展。

　　而港股市场上中资房地产股的IPO形势同样不容乐观。直至今年6月份，河南建业地产（00832，HK）才打破内地房地产股零IPO的尴尬局面。但至昨日收盘，建业地产的股价也已较发行价下跌74.5%。此外，自建业地产挂牌至今，还没有第二只内地房地产IPO发行。

　　当然，除了上市融资外，已上市公司还可以通过向特定投资者增发股份、向现有股东供股、发行债券等多种方式进行再融资。

　　不过，一位香港投行界人士指出，一般而言，IPO定价都会较二级市场有所折让，从投资者对内地房地产新股的冷淡情绪来看，若已上市房地产公司推出股票再融资方案，估计市场反响也会不尽人意。相对而言，上市房企走风险系数较低的债券路线容易被投资者所接受。1个月以前，内地房地产商富力地产也曾抛出60亿元的债券融资计划，这也是当时港股市场首家发布债券再融资计划的内地房地产公司。

　　内地房企吸引私募基金抄底

　　在房地产为融资绞尽脑汁的同时，来自全球各地的资金却在暗暗集结，他们还有个统一的名字叫房地产私募基金。

　　今年上半年，IPO闯关失败的恒大地产同样选择了私募基金。在恒大地产的私人配售交易中，包括新世界发展（00017,HK）董事总经理郑家纯、科威特投资局、美林和德银证券在内的投资人共计向恒大地产提供了约35亿港元的资金。

　　7月份，唱空内地房地产市场的摩根士丹利旗下房地产基金斥资52.83亿元入股雅居乐（03383，HK）海南地产项目。据专业机构统计，摩根士丹利的这笔投资也创下当月私募股权投资最高金额。

　　经过数月的清淡期之后，房地产基金又进入一个新的发起成立期。10月中旬，美林宣布已成功完成筹组价值26.5亿美元的亚洲房地产基金，这是该行旗下首只致力于亚洲地产行业的基金，投资者来自北美、欧洲、中东和亚洲。美林表示，该房地产基金的投资范围包括直接投资地产资产和地产公司，并以日本、中国、韩国和印度市场为主。

　　10月底，易居发起成立“中融易居房地产投资集合资金信托计划”。据悉，该房地产基金的总规模将达到5亿元以上，主要以股权、债权投资的方式投资房地产相关项目。

　　ChinaVenture（投中集团）日前发布最新报告称，未来中国的私募股权投资市场在一段时间内仍将处于低潮期，私募股权机构将更多关注投资上市企业的机会。ChinaVen－ture预计，缺乏资金来源的内地房地产商必将吸引私募股权机构抄底。