熊剑锋

　　房价快速上升引发了房地产市场泡沫化的忧虑，在这种背景下，房地产政策开始出现微调的迹象。

　　但是业内专家认为，在宽松的货币政策、开发商资金充裕没有降价压力和供不应求几个因素的共同作用下，政策的微调难以阻挡楼市的继续升温。

　　6月22日，银监会印发了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，通知要求“坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求，严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。要坚持贷款标准，严格借款人资格审查，审慎评估借款人风险，确定合理的贷款利率”。

　　银监会特别强调，“不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃‘二套房贷’政策约束，不得自行解释‘二套房贷’认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数”。

　　银监会的督促使得目前各银行及分支机构在二套房贷政策的执行上更为严格和规范，这一变化被市场解读为是“二套房贷政策的收紧”。而二套房贷政策的收紧导致的投资需求的萎缩被认为是2007年开始的房地产市场调整的重要原因之一。

　　住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹在一次论坛上发表演讲时表示，保增长政策效应和触底回升的势头较为明显，下一步的政策着力点将是保持市场稳定，即在保持政策连续性和稳定的前提下，对政策作出适当的完善和微调。

　　那么此次政策调整，能否遏制住当前房价飙升、市场迅速泡沫化的趋势呢？业内人士认为，无论是从房价、房地产投资增速和成交量来说，房地产继续升温的趋势将不会改变。

　　民生银行(8.49,0.27,3.28%)地产金融部总裁杨毓认为，二套房贷政策的更严格执行会对当前的房地产市场产生一定影响，特别是对投机性需求有一定影响，但对市场不会有实质性的影响。当前形势下，二套房贷政策的重申还不能说明政府已经在宏观层面上考虑打压房地产市场。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生接受CBN记者采访时认为，影响楼市的关键是货币政策的调整，从4月份之后，投资性需求取代自住型需求成为推动楼市的主要力量。

　　而决策层再三释放信号，强调积极的财政政策和适度宽松的货币政策不会改变。而野村证券中国经济学家孙明春认为，当前的项目大部分规模很大，建设周期长达数年，为了避免银行出现呆坏账，适度宽松的货币政策可能被迫延续数年。

　　适度宽松的货币政策环境下，是房地产开放商重新鼓起来的钱包。杨毓认为，由于销售回暖以及宽松的货币信贷环境，再加上企业在去年下半年以来控制了投资，增收节支之下，企业资金面非常宽松。从一季度上市公司数据看，地产行业手持现金创历史新高。

　　聂梅生也认为，当前的房地产形势可以说是“楼市燕归来”，而且由于房地产开放商现在资金流较为充裕，没有降价的压力，预计房价在下半年仍将保持上涨的态势。

　　此外，房地产开发企业在这轮房地产形势迅速回暖的过程中基本上完成了去库存化的过程，而房地产开发投资的增速却远低于销售增速，下半年市场将面临相当的供求压力。

　　上半年商品房销售面积同比增长32%，但土地购置面积同比下降27%，新开工面积同比下降10%，供应与需求背离。

　　杨毓对CBN记者表示：“很多城市一手可售房源急剧下降，以上数据明白无误地说明市场上出现了一定的供求矛盾，房价面临结构性上涨压力。”

　　而楼市迅速升温导致房地产开发投资逐渐回暖对拉动经济增长的作用，也是不可忽视的。

　　业内人士认为，房地产投资作为社会投资的典型代表，政府乐于见到房地产投资回暖减轻政府投资的压力，因此，在经济复苏持续性并不明朗的情况下，政府会采取继续鼓励房地产发展的政策措施。