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文/董冰
引子：
江苏省启动国有控股上市公司股权分置改革的九家重点企业中，南京栖霞建设股份有限公司（600533）是第一家进入股改程序的。12月16日，公司公告称，自12月8日公司刊登股改方案以来，公司非流通股股东通过热线电话、传真、电子邮件、走访投资者、网上交流等多种形式与流通股股东进行了广泛的沟通。根据沟通的结果，对公司股改方案作出如下修改：第一，提高对价水平，将流通股股东每持有10股获得2.2股股份的对价调高为2.8股，提高幅度超过27％；第二，增加追送承诺，从2006至2007年，公司年度净利润以2005年为基数年均复合增长率不低于30%。公司非流通股股东承诺，如公司2006年和2007年度未实现净利润年均30%的复合增长率，或公司2006年、2007年中任意一年年度财务报告被出具标准无保留意见以外的审计意见，公司非流通股股东将在2007年度股东大会审议通过相应年度报告后的10个工作日内，向无限售条件的流通股股东追加赠送股份总额为120万股，按照目前流通股股本规模计算，等同于每10股追送0.2股。而原按可分配利润70％分红承诺依然有效。
在市场、流通股股东、非流通股股东和公司管理层的共同推动下，栖霞建设以一纸方案修改公告将公司股改工作引向深入，其中还颇有一番"开弓没有回头箭"的意味。带着市场和投资者关注的问题，笔者采访了在百忙之中的公司掌舵人、中国房地企业的十大功勋人物、江苏省房地产协会会长陈兴汉女士。
笔者：怎样看待公司此次大幅调高对价水平？在当前房地产行业遭遇宏观调控而公司增加业绩增长承诺，是否表明了你对行业前景的看法和判断？
陈兴汉：栖霞建设此次修改股改方案使理论对价水平提高达36％以上，这是在与广大流通股股东充分沟通基础上的调整，表明公司非流通股股东对广大流通股股东的尊重和公司推动股改的真诚意愿。其次，在当前房地产行业遭遇宏观调控，房地产企业出现分化的情况下，栖霞建设非流通股大股东能在今年完成业绩的基础上，对未来两年经营业绩作出年平均复合增长30％的承诺，表明公司大股东对企业经营充满信心，对房地产行业的前景充满信心。可以说，宏观调控对所有的房地产上市公司以及相关行业的上市公司都是一个严峻的考验。宏观调控将加速促进房地产业品牌的发展和市场集中度的提高，从而加速房地产业的优胜劣汰，使优质企业拥有更大的市场份额，使短期投机资金退出，促使房地产业长期健康稳定发展。
中国的房地产业在今后若干年中仍将是国民经济重要的支柱产业，这在日前上海举行的“2006年中国房地产形势与预测研讨会”上成为主流观点，尤其是长三角地区的房地产，在我国城市化和城市现代化进程中将长期保持着稳定发展的势态。在国家和地方一系列宏观调控政策的影响下，江苏省房地产市场在经过宏观调控初期的震荡之后正逐步走向成熟，市场主体更加理性，市场行为不断规范，良好、规范、健康的房地产市场秩序初步形成。现实也支持了我们这样的判断，今年栖霞建设的销售额和销售面积与去年同期相比有较大幅度增长。按目前的销售价格估计，公司及控股子公司在建和储备项目全部销售预计可实现收入100多亿元，完全能够支持未来三年业绩的稳定增长。
笔者：如何认识江苏地区的房地产市场和房地产业的区域性特征？
陈兴汉：中国房地产市场很大，从江苏的情况来看，国家实施宏观调控以来，苏南、苏北、苏中都发生了不同的变化，地域性特征很强。对于长三角的房地产市场而言，其飞速发展与江苏经济发展密切相关，去年上半年以来，房地产热源之于土地出让方式的改变，房地产价格上涨处于惯性之中，再加之海外资金对人民币升值的预期推动房价上涨。因此国家采取宏观调控，目的是防范金融风险，因为房地产行业是准金融行业。
在江苏，对房地产政府一直是采取稳健发展的政策。从2003年开始，江苏省就作出了打击投机、限制投资、鼓励自住性房产开发和经营的政策安排，受益的当然是具有真实需求的购房者和房地产企业。就房地产信贷而言，江苏省各家银行坚持小规模公司不贷款，项目不看好不贷款，这就对小型房产公司影响很大。同时，南京也采取了有效的扼制炒房团进入南京房地产市场的政策。就江苏而言，炒房团也只是在苏州小有展获。因此江苏省对房地产市场的控制是较为稳妥的。从南京市场来看，有三个区域性板块略有过热现象，即江北、江宁和河西板块，这些地区出现了供略大于求的现象，但我们在这些地区没有在建和储备项目，南京其余地区房地产发展都较为平稳。
从市场地位来看，栖霞建设连续十一年都是江苏省房地产业的龙头企业。公司的品牌、企业规模和经营效益不仅在江苏名列前茅，而且2004年每股收益也名列国内房地产上市公司第一，净资产收益率列前5名。今年前三季度，公司每股收益和净资产收益率在房地产上市公司均名列第2名。我们预言房地产市场在长三角尤其在江苏沪宁沿线经济较为发达的地区不会有太大的风险。随着城市化进程的加快，今后几年南京城市人口将达到1千万，商品房的有效需求每年至少应该有1千万平方米，未来3-5年房地产业将会保持20%以上的增长率，因此，公司能够保持较快速度的增长。
笔者：作为立足江苏的区域性房地产企业，栖霞建设的独特优势在哪里？
陈兴汉：现在国内很多著名的房地产企业都进入了南京、苏州、无锡等地，比如万科、中海、招商等，他们的进入改变了江苏房地产市场竞争的格局。但与他们相比，我们公司还是有特定的竞争优势。
第一，地方政府的高度重视和支持。公司是南京市的纳税大户，公司今年上缴税收2个多亿。公司是建设部现代企业制度试点单位，是全国建设系统企业文化建设先进单位，建设部也很重视和支持公司的创新发展。公司是省精神文明建设的标兵单位。建设厅2005年指定公司为省房协会长单位，市房管局于2003年底把公司选定为全国首家"一房清"，即"一手交房、一手交证"的试点单位。政府的这种信任和支持，有利于公司扩大未来土地储备，提升品牌价值，促进公司进一步做大作强。
第二，机制优势。尽管母公司在去年也进行了改制，但我们目前仍是改制后剩下的为数不多的国有控股上市公司，在项目开发过程中当地政府继续给予大力支持。如我们在无锡和苏州之所以能够以较低的价格竞得土地，除了我们进入的时机选择得好外，一个重要的原因就是当地政府看重公司的品牌，并将引进品牌公司作为参与竞得土地的必要条件之一。同时公司管理层和员工持有母公司一定的股份，管理层和员工个人报酬与公司发展紧密挂钩，激励机制好，骨干员工队伍稳定。
第三，品牌和信誉优势。栖霞建设在秉承母公司优势的基础上，通过20多年的积累和发展，现已形成了企业品牌、产品品牌、企业家品牌三位一体的综合品牌优势。公司已连续五年被评为"中国房地产著名品牌企业"，连续十一年被评为"江苏省房地产综合实力五十强"第一名。购买"星叶牌"住宅在江苏尤其在南京已成为品质和身份的象征，是老百姓公认的放心房、优质房和品位房。在同一个区域或地段内，栖霞建设的商品房比周边其他开发商销售的商品房至少要高上300~500百元，这充分体现出我们的品牌价值。另外，公司多年来在诚信经营方面，无论对政府，对老百姓、消费者和投资者都讲诚信，在社会上有很高的美誉度。
第四，品质和技术优势。公司的住宅产品具有设计优、质量好、环境美、配套全、科技含量高、性价比高、售后服务周到等优点。公司管理层及中级以上业务骨干，绝大多数是十多年甚至几十年从事房地产开发的工程建设方面的管理专家与技术专家。公司多年来在建设部专家组的指导和帮助下，通过与东南大学等高校的研究所紧密合作，目前已形成了自己独特的产品技术支撑体系。公司在质量通病的解决、结构工程的新技术、新材料、新工艺应用、国内外先进技术集成和创新上，均走在国内同行业前列。优良的技术优势既保证了产品品质，又降低了建设成本。公司的成本控制在同行业上市公司中名列前茅，而且公司的产品跨度大，产品结构合理。
第五，融资优势。公司一直与金融机构保持良好的合作关系。宏观调控实施后，2005年5月12日中国建设银行总行授予公司"守信与稳健企业称号"（全国仅有25家房地产企业获此殊荣），并表示会一如既往地支持公司的发展；中国农业银行、中国银行、工商银行、招商银行、中信银行等多家金融机构也与公司保持着紧密的银企合作关系，并给予公司高达30多亿元人民币的综合授信额度，其中信用贷款指标超过10亿元。公司及各子公司十多年被评为AAA资信单位。另外，公司还与信托投资公司建立了良好的合作关系，于2003年、2004年两次成功发行苏州枫情水岸项目信托，获得融资4.2亿元。作为一家上市公司，栖霞建设还具有从资本市场融资的渠道。由于企业信誉好、业绩优，公司还通过与南京高科、无锡国联信托及江苏雨润集团的合作进行股权融资。2002年以来，公司通过发行股票及子公司股权融资共获得资金约6.5亿元人民币。
第六，人力资源优势。人才是体现企业竞争力的最重要的资源。经过多年建设，栖霞建设已拥有一个结构合理、经验丰富、不断创新、务实高效的管理团队。公司非常重视员工培训工作，近几年来通过与东南大学的合作，已培养了20多名优秀员工成为工程管理硕士，公司已建立起内部企业家成长的机制。公司人文环境积极向上，员工素质高，员工以在栖霞建设工作为荣，公司也多次得到建设部的表彰，员工有成就感、有凝聚力。公司就像一个国际化大家庭，吸引了德国和法国的留学生到公司来工作。
第七，企业文化优势。母公司于1996年9月，率先在房地产界导入CIS战略，并在国家工商局注册了"星叶"商标。公司成立后，秉承了母公司的这一优势，并无偿获得了母公司的"星叶"商标。"立广厦于天地、奉爱心于人间"，"星叶品牌：给您一个温馨舒适的家"的经营理念、"诚信、敬业、创新、完美"的企业宗旨、"员工随企业成长、建筑与时代同步"的企业口号，不仅得到了公司员工的高度认同，也受到了社会各界的一致肯定。诚信意识、敬业精神、创新勇气，以及精益求精、追求完美的工作作风，不仅在公司领导身上，而且在绝大多数员工身上也得到了充分的体现。由于公司在企业文化建设方面表现突出，今年被建设部授予"全国建设系统企业文化建设先进单位"。
第八，国际化优势。公司的国际化优势主要体现为人才国际化、供应商国际化和服务国际化。在人才国际化方面，公司坚持"引进来"与"自我培养"相结合的方针，一方面从法国、德国等国外引进企业急需的留学归国人才，另一方面也注重公司原有人才的培养，如我本人是江苏省首位CIOB英国皇家特许建造师，公司目前还在重点培养近30位中高层管理、技术人员成为CIOB英国皇家特许建造师。在供应商国际化方面，公司已经建立了包括法国式玛卡龙集团、美国欧文斯克宁、芬兰爱乐屋、美国奥的斯、澳大利亚悉亚特、德国汉高、苏格兰邓禄普等在内的国际化供应商体系，共同为消费者打造具有高科技含量、绿色生态、低能耗的全生命周期的精品楼盘。在服务国际化方面，公司十年来已经为23个国家和地区的外籍人员提供了优质的服务。
笔者：公司目前在建、在售楼盘的情况如何？市场占有情况如何？
陈兴汉：公司正在开发建设的天泓山庄、云锦美地、汇林绿洲等项目持续热销，控股公司苏州栖霞建设有限责任公司开发建设的枫情水岸、ＩＡＬＡ国际，南京栖霞建设仙林有限公司开发建设的东方天郡等项目也已开始销售，销售势头较好，销售价格稳中有升，从而带动了销售额较大幅度的增长。栖霞建设在南京、苏州、无锡等城市储备项目建筑面积300多万平方米，可以满足公司未来３年以上快速发展的需要。
目前公司的市场占有率是：去年在南京是6%，今年是7%，争取未来3年，公司将不断提高在南京、苏州、无锡的市场占有率。
笔者： 你认为公司目前的不足之处有那些？
陈兴汉：在看到公司具备的优势的同时，我们也有不少不足的地方。
第一，公司虽然很早就进入房地产市场，但在项目营销策划方面偏于保守，创新不足。第二，缺乏公司的全国性发展战略布局。这一点万科、金地都比我们做得好。第三，企业管理信息化技术支撑有待提高。第四，公司对资本市场的利用不够，公司的规模不够大。
房地产行业的暴利时代已经过去，房地产企业在现有的经营条件之下，如果管理不好的话，做到微利也困难，所以公司一直在致力于管理流程再造，不断地提高经营管理水平和成本控制能力。
笔者：栖霞建设在销售策略上有何特色？
陈兴汉：我们在销售策略方面：首先，产品的市场定位是中国的新中产，我们说的新中产有这样几个特点：第一，受过高等教育；第二，月收入在5000元以上；第三，自己承认是中产；第四，是白领。在南京，中产阶级已达到人口总数的11%，在未来几年将达到25%。我们房子品位很高，适合这样的菁英。同时我们的产品线跨度较大，从每平米1600元到1万元都有我们的产品。这一产品结构满足了最广大的客户群。定价是低开高走，这符合人们买涨不买跌的心理。我们的楼盘相对集中在城郊结合部和依山傍水的地方，由于公司产品的高品质，让购房者感到物有所值，这也适合中国人的城市情节。公司非常重视产品品质、售后服务、诚信经营，我们交房时就交房产证，并终身为其服务。
笔者：下一步，公司的经营策略会有变化吗？
陈兴汉：我们仍然坚持公司项目开发区域限定在三小时的经营圈内，在5年以内不会太远。房地产具有很强的区域性特点，在江苏省内我们有绝对优势。今后我们仍将江苏作为公司的主战场,坚持主业不动摇,不断提高南京、无锡、苏州三地的市场占有率,要将公司建成为质地优良、管理规范、稳健发展的在全国房地产界享有盛誉的大型现代化住宅产业集团。就宏观调控而言，我们认为不管市场、未来怎么变，我们公司的经营增长不会低于30%。宏观调控不是针对我们这样的公司，调控的也不是我们这样的地区，也不是我们经营的板块，我们目前的销售形式仍然很好，我们的经营策略一直以稳健为主基调。
笔者：最后，请谈一谈市场较为关注的集团员工持股的做法是出于何种考虑？用意何在？
陈兴汉：栖霞建设现在是国有控股的房地产上市公司，母公司５１％的股份由政府掌握，其余的股份主要由公司管理层和员工持股会持有。从股权结构来看不存在所谓的管理层收购（MBO），因为控股权仍然掌握在政府手中。政府之所以下定决心对母公司进行改制，并让公司管理层和员工参与，一方面是政府对员工包括管理层历史性贡献的一个肯定，另一方面通过产权制度改革，可以建立健全母公司的治理结构和有效的利益激励机制，明确责、权、利关系，调动地方政府和管理层、员工的各方积极性，这也有利于公司未来的发展。可见，母公司改制是政府根据国家相关政策兼顾管理团队过去所作出的历史性贡献，同时为能更加激发管理团队为未来创造更多的价值而实施的员工持股计划。
公司改制上市后，母公司已经将房地产经营和开发业务及"星叶"商标全都交给了公司，母公司目前已实质性成为了一个投资性公司。公司的发展离不开政府的支持，也离不开团队的努力。公司员工不断为公司创造价值，从管理层到员工，为公司的发展付出了相当大的心血。改制后，大家成为利益共同体，员工对企业更有信心，这更有利投资者利益的保护，这种机制是很多国有控股上市公司所不具备的。公司的企业文化--诚信为本，这不是上市或改制才有的，是在不断创新和追求中逐步完善的。我们十多年来是江苏省房地产第一品牌，没有一种精神是不可能的，现在很多已经完成或正在进行的股改公司都把加大管理层激励机制措施作为股改的重要条款，其实也是为了企业能够真正稳定持久地得到发展。
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