三城造地王：雅戈尔被指高房价推手

　　本报记者 陶喜年 发自杭州

　　3年前的7月9日，雅戈尔(600177.SH)旗下地产旗舰宁波雅戈尔置业有限公司高调亮相杭州，经过90轮竞价，以14.76亿元高价竞得杭州商学院地块，15712元/平方米的楼面价，成就了雅戈尔“杭州地王”的桂冠。

　　3年后的今天，该地块上名为“御西湖”的项目，即将以3.4万元/平方米的均价开盘。地王项目将以何种面目在杭州出现，雅戈尔能否在杭州站稳脚跟，成为杭州市民和地产界关注的一大焦点。

　　因为未有项目交付，雅戈尔在杭州至今尚属新兵。而在其大本营浙江宁波，雅戈尔早已是地产一哥。

　　横跨服装、地产、投资3大领域的雅戈尔，是宁波无可争议的最大民营企业，2009年销售收入达到274亿元(其中地产销售收入77亿元)。按照业界的说法，雅戈尔之于宁波，远比绿城之于杭州的地位和影响力高。在民间，有人戏称雅戈尔为宁波“二政府”，甚至有媒体将雅戈尔看做“宁波的主人”。

　　雅戈尔掌门人李如成，是宁波惟一一位连任三届的全国人大代表。李如成出身贫寒，其唯一的女儿，就取名李寒穷。

　　但2007年，一向低调的李如成，突然以“怀揣100亿找地”的豪迈气势，在杭州、宁波等地疯狂拿地，连续拿下多个帝王桂冠。

　　凶猛造地王

　　2007年7月之前，在杭州人的心目中，雅戈尔只是一个做服装的企业。但7月9日之后，杭州人开始对雅戈尔刮目相看。

　　当日，以“地理位置十分优越”著称的原杭州商学院地块开拍，据称绿城、万科等知名开发商都跃跃欲试，志在拿下这块“绝版宝地”。

　　但经过90轮书面竞价，首次亮相杭州的宁波雅戈尔置业一鸣惊人，以14.76亿元竞得该地块，该价格超过起拍价的2.5倍。

　　15712元/平方米的楼面价，创造了“面粉比面包贵”的神话。当时，杭州商学院附近楼盘梧桐公寓的在售均价为1.5万元/平方米。有报道称，雅戈尔摘得杭州地王当天，附近楼盘的售价，连夜飙升数千元。雅戈尔由此被指“引发2007年杭州楼市整体大涨”，成为“7月之后杭州房价非理性上涨的罪魁祸首”。

　　此后，有杭州网民号召抵制雅戈尔。除了号召不买雅戈尔的房产，甚至连雅戈尔服装都开始抵制。“前几天买了套西服，要是以往，肯定先看看雅戈尔的，可是这次雅戈尔的店都没进去看，也算是为雅戈尔的倒闭尽本人的绵薄之力。”一位网友在口水杭州网上留言。

　　在拿下杭州“地王”地块之后，雅戈尔依旧气势如虹。两个月后的2007年9月29日，雅戈尔斥资12.8亿元，拿下杭州转塘50号、51号两个地块。其中51号地块经过41轮的激烈竞价。其后，雅戈尔又以总价8.45亿元竞得杭州留下的53号地块(即西溪晴雪项目)，楼面价约为10779元/平方米。短短几个月时间，雅戈尔就在杭州土地市场砸下36亿元，拿下了293.8亩住宅用地。而此时距雅戈尔进军房地产，已经15年。

　　在宁波，雅戈尔被称作高档楼盘开发的始作俑者。按照雅戈尔自己的说法，雅戈尔置业已经连续多年被评为浙江省房地产企业三甲，位居中国房地产企业百强前列。

　　以服装起家的雅戈尔，在1992年成立宁波雅戈尔置业，开始配合国家福利分房政策进行房产开发。1998年后，雅戈尔置业凭借在宁波的各种优势，开始在房地产行业大举扩张，先后开发了海怡花园、东海花园、东湖花园、钱湖比华利、都市森林等一系列大型住宅项目。雅戈尔开发的“海景花园”，长期被称为宁波高档住宅的NO.1，目前售价已经达到近5万元/平方米。

　　在宁波巩固老大地位后，2002年，雅戈尔置业开始走出宁波，实施长三角发展战略，当年进军临近的台州市场，为日后大举扩张热身。

　　2004年4月21日，雅戈尔置业现身苏州，一举拍下苏州工业园区湖东03、04、05三幅地块，总价14.13亿元，震惊苏州地产圈。这是雅戈尔在异地拿下的第一个地王。该项目成本价逾6000元/平方米，而同期苏州湖东房价还在5000元/平方米左右徘徊。

　　2007年7月，雅戈尔置业进军杭州，成为“杭州地王”。

　　2008年2月，雅戈尔置业返回宁波，以总价9.797亿元拿下了宁波北郊路一地块，每平方米13100元的楼面价，创下了宁波土地挂牌出让单价之最，宁波新的“地王”宣告诞生。

　　宁波、苏州、杭州，雅戈尔携资本优势，动辄地王，所向披靡。不过在其披荆斩棘背后，公众对雅戈尔疯狂拍地、变相推高房价的职责，一直不绝于耳。

　　而在不同场合，雅戈尔相关人士都直言，上述苏州湖东地块、杭州商学院地块和宁波北郊路地块，都“拍贵了”。

　　“(苏州湖东)那三块地拍得确实有些高了，正常价格应该是10个亿，价格被整整炒高了40%。” 多年后，雅戈尔董事、苏州雅戈尔富宫投资有限公司总经理李聪这样反思。

　　股权投资的实力

　　长期深耕宁波房地产市场的雅戈尔，之所以敢于在苏州、杭州屡屡高价拿地，底气一方面来自其在宁波房地产开发的成功，另一方面，则来自其股权投资造就的资金实力。

　　在浙江的房地产开发商中，半路出家的雅戈尔，有些类似于多元化发展的新湖中宝(5.28,-0.10,-1.86%)。但即使是新湖中宝，在合并新湖创业以后，也将房地产开发，当作了第一主业。而雅戈尔依旧保持服装、地产、股权投资三驾齐驱的战略，而且股权投资和地产板块在上市公司中的比重，有越来越高的趋势。正如一枚硬币的两面，质疑者称李如成不务正业，赞赏者则喻其为“中国巴菲特”。

　　2007年7月，雅戈尔在杭州拿下地王项目之时，正值中国股市高歌猛进之际。当年7月19日，宁波银行(12.36,-0.12,-0.96%)上市，雅戈尔持有其1.79亿股，最高市值曾达到57亿元。相对于这一市值，其入股时的成本，几乎可以忽略不计。1999年以3.2亿元入股的中信证券(12.36,-0.04,-0.32%)，亦给雅戈尔带来了超过10倍的收益。

　　2007年，正是李如成在酒桌上的一句戏言—“怀揣着100亿找地”，成就了雅戈尔地产新贵的登基宣言。当时甚至有人预言，雅戈尔将成为长三角的区域性地产龙头。不过此后，雅戈尔将中心偏向了股权投资，如2009年就斥资数十亿元，参与了9家上市公司的定向增发，并持有PE投资及其他投资项目8个，可见雅戈尔并未在地产上开足马力。

　　即便如此，雅戈尔在房地产市场，依然表现骁勇。2009年，雅戈尔以64.9亿元的价格，在宁波等地购入6幅地块，新增土地面积62.5万平方米。当年，其房产销售金额，亦达到77亿元，在浙江位居前三甲之列。

　　“不要把雅戈尔仅仅看做一个服装企业。说不定几十年以后，造卫星也是有可能的。”随着雅戈尔整体实力的大增，一向低调的李如成，曾如此放言。

　　而宁波、杭州、苏州三地火热的房地产市场，一步步助推雅戈尔在地产市场的崛起。虽然雅戈尔高层亦不免对一系列高价拿地心怀忧虑，但在日后看来，即使当时的“地王价”，亦不过尔尔。

　　以杭州商学院地块而言，1.57万元/平方米的楼面价，相对于如今3.4万元/平方米的售价，并不算高。而3.4万元，还是此轮楼市调控后的开盘价。

　　推高房价

　　在房地产业内人士看来，正如杭州造就了绿城一样，雅戈尔在地产市场的崛起，离不开宁波、尤其是雅戈尔总部所在地宁波市鄞州区各方面的支持。

　　根据最新公布的数据，今年上半年，宁波市鄞州区实现财政收入101.2亿元，成为浙江全省唯一半年财政收入破百亿元的县(市)区。按照鄞州当地人的说法，鄞州主要“靠卖地生存”。

　　“在宁波，海曙和江东已经没有什么地了，江北配套设施上不去，房地产发展只有靠鄞州。”当地一位地产界人士告诉时代周报记者。在他看来，正是雅戈尔开启了宁波的钱湖时代(钱湖位于鄞州辖区)。雅戈尔的大多楼盘，都集中在鄞州区。

　　而雅戈尔与鄞州区、宁波市政府的关系，无疑十分紧密。2008年3月19日，鄞州新闻网就曾以《李如成从北京返回鄞州，市、区领导前往机场迎接》为题，报道了李如成开完全国“两会”回到宁波的“盛况”。

　　地价推高楼价，楼价又助推地价。正是在这样的循环中，二线城市宁波，拥有了一线城市的房价。

　　在厦门“宜居城市研究室”最新发布的《2010年7月中国城市房价排行榜》上，杭州以25840元/平方米的房价位居第一，宁波以13438元/平方米位列第七，在两地市民看来，这都离不开雅戈尔的“功劳”。

　　2009年，宁波土地出让金488亿元，同比上升617%，居杭州、上海、北京、天津、广州之后，居全国第六位。

　　浙江民营企业百强六成涉足房地产

　　日前，象征浙江民营企业综合实力的“2009年度浙江省民营企业百强榜单”出炉，而据不完全统计，榜单中的一百家房企至少有64家涉足房地产领域。

　　这些企业中大部分以传统制造业为主业，“兼顾”发展房地产。除雅戈尔外，作为浙江名企百强状元，娃哈哈此前与房地产似乎并无多少瓜葛。但是在6月18日的一次河南-浙江投资合作洽谈会上，娃哈哈集团董事长宗庆后突然高调宣布进军商业地产，并宣称5年内要建100个购物中心，而商丘将是他商业地产的第一个试点。

　　房地产是百强榜榜眼万向集团主业之一，其旗下唯一一家房地产公司顺发恒业股份公司深耕杭州，以风雅钱塘、风雅乐府和美家等楼盘为杭州市民所熟知。据此前披露的年报显示，顺发恒业2009年实现商品房合同销售面积33.17万平米，合同销售金额44.61亿元，同比增长236.31%和315.19%。 2009年万向集团营业收入为514.8亿元，由此可估计房地产在万象集团整体收入中约占8.7%。

　　虽然连年占据百强榜三甲之席，广厦旗下的房地产业务在杭州影响渐弱。据调查2009年，浙江广厦在杭州的主要房产项目天都城，以及全资控股的通和置业开发的戈雅公寓和南岸花城，2009年销售回款额总共不超过13个亿。而位于余杭的广厦天都城项目，目前仍有130万平方米的建筑面积可供开发，如何盘活这一巨无霸项目，是广厦在发展过程中必须迈过的一道槛。