石玉

　　2007年碧桂园的中期公告显示：在收益增加的同时，销售成本等开支也在增加。特别是在土地增值税方面，基于国家出台的清算新政，上半年碧桂园在这方面的开支约3.403亿元，拨备余额为9.58亿元。由于新项目发展及补充土地将需要动用首次公开发售所得款项甚至进行额外借贷，碧桂园预期未来负债比率将逐渐上升。

　　现行的土地政策规定，企业购得土地后，须在一年内开发，若如延期，除特殊情况外，罚款25%；两年不开发，土地无偿收回。这是政府为严控土地资源，防止开发商无量囤积，荒废国家有限的土地资源而制定的。如此，碧桂园若是耽误一年，按今年其在7、8两个月新增的20平方公里价值300亿元的土地储备，则要罚款75亿元；若两年还来不及开发，则有血本无归的可能。

　　据公开的资料，按照目前的拿地速度，中银国际预计，一年后碧桂园的土地储备将增至8600万平方米。也就是说增加4100万平方米土地，相当于目前碧桂园土地储备的一倍。可以想见，碧桂园将面临更为严峻的资金负担。

　　碧桂园2004年以来的预收账款占总负债的比例逐年上升，分别为24.42%、32.72%、54.08%，同期万科的这一比例分别为23.48%、34.78%、28%，表明碧桂园为了维持资产的快速扩张，正在不断加大对下游资金的占用。

　　“这种单凭通过低价销售来提高资产周转速度的方式已逼近扩张极限。”一位业内人士称。

　　同样，在国家政策面，也对充斥着“碧桂园式”模式的利空消息。

　　国土资源部10月规定各地土地管理部门要加大闲置土地清理力度，重点对囤地开发商进行查处。

　　国土资源部要求：一是实行“净地”出让。对于拟出让的土地，进行统一规划，统一进行基础设施建设，形成基础设施较为完备的熟地，按“净地”分宗出让。

　　二是合理控制单宗土地出让规模。对于出让地块规模，考虑到大宗地出让不仅不利于市场竞争，也不利于市场调控，因此强调控制单宗土地供应规模，以增加土地供应的宗数，吸引更多的中小开发商参与竞争，防止部分房地产开发企业凭借其资金实力“圈占”大面积土地，形成“垄断”。

　　三是规定每宗土地的开发建设时间。为了缩短土地开发周期，根据房地产开发建设周期一般为2~3年的实际，还规定每宗地的开发建设时间原则上不得超过3年，确保供应出去的土地能够及时开发建设，形成住房的有效供应。这一规定，也为各地确定具体的单宗土地的供应规模提供了依据。

　　四是加大闲置土地的处置力度。对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的，要依法征收土地闲置费，并要责令有关企业限期动工、竣工。土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20%征收。满两年未动工开发的，要坚决无偿收回。对虽按合同约定日期动工开发，但开发建设面积不足三分之一或已投资额不足四分之一，且未经批准中止开发建设满一年的，要严格按闲置土地依法进行处理。

　　相应的，“碧桂园模式”也受到业内质疑。

　　“以前靠打通政府关节而低价拿地机会越来越少。目前仍能以较低价格获取的土地，几乎都是大盘，而且多数位置偏远，打着造镇造城的旗号进行大规模开发，很多都是地方政府出于促进城市建设(如新区开发)的目的，以优惠的地价吸引本地或外地大型开发商投资。然而，土地出让实行招拍挂之后，地方政府可以自主运作的空间越来越小，土地出让的市场程序将受到越来越严格的监管，而‘禁止大幅土地出让’已明确写进国土资源部的相关文件中，如果单纯依靠低价拿地和大盘开发，企业的竞争力将会受到影响。”一位地产界人士这样评价道。(石玉)