上海报道 本报记者 田新杰

7月19日，富阳(中国)控股有限公司（352.HK，以下简称“富阳”）在内地首次就赴港上市回答媒体提问。而此前，富阳的上市筹备工作及7月5日在港挂牌都显得相当低调。

“由于与新一轮的房地产调控政策不期而遇，市场时机对富阳上市并非最有利，公司为能按照原计划成功上市，只能在价格上进行了一些调整。”富阳执行董事张秀华坦言。

不改时间改价格

7月4日，富阳公告称，决定以1.06港元的定价，发行5000万股新股及2028万股旧股，其中公开发售部分获得1.8倍的认购，配售部分则获足额认购。发行价1.06港元，接近招股价区间1.03－1.13港元的下限。

7月5日，富阳以配售及公开发售方式在香港联交所主板正式开始上市交易，发行7028万股，筹集资金额约4300万港元。但上市首日交易情况并不理想，在轻微高开报1.08港元后，随即跌破招股价，收市报1.01港元，较招股价1.06港元低4.72%，成交241万股，涉及金额仅244万港元。

与之形成鲜明对比的是，世茂房地产控股有限公司同日正式在香港主板上市，以6.55港元开盘，截至当日收市股票的成交股数逾16296万股，总成交金额逾10亿港元。股价收市报6.60港元，较招股价每股6.25港元高出约5.6%。

对此，张秀华表示，内地推出宏调措施后，住宅成交有减慢迹象，投资者大多抱观望态度，但由于市场对房产需求仍然很大，长远来看，内地房产市场会健康发展，估计今年上海楼价保持稳定。

张秀华表示，受全球股市低迷的影响，富阳的股票市盈率已比当初设想调低了两成多。根据富阳原上市计划，市盈率介乎8－10倍，最终市盈率调低到5倍多。

“在5月份之后，房地产市场受调控等多种因素影响，出现了较大的转变，但公司最终还是决定按照计划上市，不改变时间那就只好改价格了，否则将耽搁整个计划，这是决策层不愿看到的。从长远来看，上市令公司的发展跨上了一个台阶，我们看好内地房地产的向上趋势及公司的发展空间”。

服务决定论 vs 市场影响论

作为一家房地产代理公司，富阳上市目标及此后的运作与此间上市的绿城、世茂等房地产开发企业有着明显的差异。

在张秀华看来，与房地产开发商以土地、房产等为主的资产构成不同，富阳的主要价值在于服务。“开发企业在上市前往往会对资产进行重组，土地、房产等有形资产会有个去粗取精的优化，而富阳的重点则在于保持并完善房地产咨询、代理等服务的质量。”

从业务角度而言，经过近10年发展，富阳在代理行业已经有了一定积累。

1997年，上海富阳（Fortune Sun）在上海长宁区创立。2001年，总部迁到浦东小陆家嘴CBD区域。近10年中，富阳已在全国设立10余个分公司，业务网络覆盖中国4个直辖市9个省份的30多个城市。主营业务涵盖房地产行业的各个关键环节，服务范围主要提供地块评估、投资咨询、建筑规划、营销策划、广告企划、营销实施等。

富阳以上海及长三角区域为重点，代理销售的项目包括：北京橘郡、杭州天都城、上海恒大华城系列、格力H2O、云润家园、宁波塞纳丽景、苏州玄妙广场、青岛城市梦想家、马鞍山中央花园、重庆广厦城、长沙曙光大邸等。

资料显示，2003年、2004年、2005年，富阳年度营业额分别为6150.9万元人民币、10193.3万元、11586.2万元，毛利分别达到3418.9万元、6312.2万元、6699.7万元。三年中，富阳已售楼总面积分别为76.1万平方米、53.1万平方米、71.6万平方米，代理佣金为6030万元、10080万元、111600万元，实际平均佣金收益比率分别为2.3％、4.4％、3.2％。

然而，富阳同样受中国房地产业的周期影响。

对房地产代理公司而言，国内房地产市场可能出现供应过剩及价格波动，包括在不同时期针对房地产行业的宏观调控措施，通过楼市成交的变化，都将影响公司盈利进而影响股票表现。

在这种情况下，稳定公司的业绩无疑是富阳上市后的首要任务。

“为了规避房地产业带来的风险及政策变化，从2000年开始，富阳开始向上海以外区域拓展，在外地区域打下一定基础后，重新回到上海进一步发展。”张秀华透露。

她同时坦言，上市是富阳一个不小的飞跃，但上市后面临如何巩固经营来保证股价等新问题。

而一个无法回避的话题是，在目前国内房地产代理中介公司大多没有上市的环境里，存在着许多“非常规”操作方式，比如开发企业通过中介公司变相融资，而上市后，要求公司运作更加规范透明，这些“非常规”手段无疑将没有用武之地，对公司的发展提出了更高要求。

不碰房地产开发

“就上市的融资优势而言，富阳已经超出代理一手房业务的资金需要，或许更适合发展二手房业务。”张秀华透露，公司考虑进军二手市场，但目前还没有具体的时间表和实施步骤。

“富阳过去的业务主要集中在华东六省的一二级都市或者省会城市，今后将不断拓展此外的一些二线区域，比如江苏的苏北，东北区域的中心城市大连、沈阳、天津等。”

另据分析人士指出，市场对商业以及办公方面的物业需求会越来越大，而且最近这两年已经能够看出这种趋势。富阳在这方面会加大力度，过去可能70％的业务是住宅，但未来涉及商用物业的业务将在比重上更加接近住宅，增加办公楼及商业地产的业务。

对于是否会涉足房地产开发，张秀华明确表示，不会考虑直接开发投资，对服务型的公司而言，以有限的资金拿去做开发并没有优势，要把有限的资金投入到代理服务中，即使公司赚了钱，也不会把资金用来进行房地产开发。