选择时机很重要

　　2002年，上海复地首次赴港上市，在路演期间广受欢迎，不料禽流感疫情忽然抬头，港股1月28日大幅下跌300点，以致一些散户要求退股。另外，当时香港资本市场对内地房地产业发展的前景存有顾虑，使房地产企业在港招股受到影响。同样，2003年，上海复地又遭遇非典的爆发。不恰当的时机，是上海复地出师不利的一个重要原因。

　　2004年，对于房地产行业海外上市则是一个相对较好的时机。房地产行业景气度有所提升；香港的H股与地产股走势相对较好；海外资本也开始对中国房地产企业表示出兴趣，这些都为复地重新启动海外上市创造了好的机遇。

　　赴海外上市，选择一个良好的时机，借良好时机之东风，可使企业成功上市的几率加大。

　　合理定价是前提

　　2003年，根据上海复地的上市计划，其总发行股本为4.559亿股H股，其中国际配售为4.1亿股，香港公开发售部分为4559万股，集资额约为8.32亿至10.96亿港元。按照此次招股定价区间(每股1.95港元～2.55港元之间)计算，市盈率将达到9.2倍～12倍。换而言之，相对于复地经调整的每股有形资产净值(NAV)1.29港元～1.47港元的水平，这一定价有着高达51%～73%的溢价，远高于同类股份票？。

　　对房地产公司估价，一般有两种方法：市盈率(P/E ratio)和净资产折让(Discount to NAV)。上海复地的定价模式是前者。因为国内公司的规模都很小，采用净资产折让有一定的困难。而且内地房地产公司历史相对较短，一般都是看盈利增长，所以中国的房地产企业多采用市盈率定价。而海外房地产企业多数采用的是以净资产折扣方式定价。定价偏高，定价的方式遭质疑，是复地无法顺利上市的原因之一。

　　一位投行业人士称：香港和内地股票市场，在新股上市和配售、增发新股等方面都有很大差异。关于新股上市，内地股票市场发行新股，前期审批的过程可能相对艰苦一些，在香港股市上操作，很多企业在前面的审批过程中都很顺利，到后面定价发行时却面临很大的挑战。复地三起两落就是个典型个案。

　　盈利能力是保证

　　上市的公司需要有连续3年稳定均衡的赢利记录。清晰的盈利模式、良好的透明度、稳定持续的盈利能力是房地产企业上市的必备条件，也是投资者最为关注的内容。

　　上海复地的地产发展边际利润，由2000年的平均23.1%稳步上升至2003年的30.7%，以行业标准衡量属于偏高。2004年，复地招股书中列明，2003年全年盈利将不少于4.4亿元人民币，全面摊薄每股盈利0.21元，如以招股上限2.35元计算，市盈率不足12倍，在中资地产股中属于偏低水平。此外，复地已确认2004年派息率高达40％至50％。良好的盈利能力同时又注重股东利益，这成为复地成功上市的保证。

　　然而，房地产行业的特点之一是周期性很强，投资者不仅要求现时的盈利，更会考虑公司维持高盈利的可能性，能否获得平稳的增长。

　　土地储备是关键

　　房地产商要保证未来具有盈利能力，土地储备是关键。房地产行业的地域性、产品的异质化较强，而国外投资者评估房地产企业时，土地的储备量是一个显而易见、可以量化的指标；并且土地是完全的不可再生资源，具有明显的投资效益，因此国外投资者往往非常重视欲上市房地产企业的土地储备量。